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Die Europäische Zentralbank hat die Kurswende eingeläutet und eine Senkung der Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte beschlossen. Was heißt dieser Schritt für die Baufinanzierungszinsen und wie sollten sich angehende Immobilienkäufer nun verhalten? Das sagen Zins- und Baufinanzierungsexperten.
Erstmals seit Herbst 2019 senkt die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen (AssCompact berichtete). Der Schritt war im Vorfeld erwartet worden. Doch welche Auswirkungen hat diese Maßnahme auf die Baufinanzierungszinsen und den Immobilienmarkt? Und wie sollten Kaufinteressierte nun am besten vorgehen? Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin des Vermittlers privater Baufinanzierungen Interhyp, erklärt: „Unserer Meinung nach wird die Leitzinssenkung der EZB keine spürbaren Auswirkungen auf die langfristigen Kreditzinsen haben, weil die Finanzmärkte bereits bis zu drei Zinssenkungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte in diesem Jahr eingepreist haben.“ Auch Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, weist darauf hin, dass aktuell bereits mehrere kleine Zinsschritte der EZB in den kommenden sechs bis neun Monaten im Markt eingepreist seien.
Für den weiteren Jahresverlauf hat die EZB keine weiteren Zinsschritte in Aussicht gestellt, man wolle von Sitzung zu Sitzung entscheiden. „Wir gehen nicht davon aus, dass die EZB zur Nullzinspolitik zurückkehrt. Wir erwarten jedoch vier bis fünf weitere Zinsschritte à 0,25 Prozentpunkte – davon mindestens zwei in diesem Jahr. Allerdings darf man nicht den Fehler machen und allzu große Auswirkungen auf die Immobilienmärkte erwarten. Der Leitzins hat keinen nennenswerten Einfluss auf die Zinsen von zehnjährigen Immobilienfinanzierungen, die für den Immobilienmarkt entscheidend sind“, so Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Wohin geht es mit den Bauzinsen im weiteren Jahresverlauf?
Wie Interhyp mitteilt, bewegen sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite momentan bei 3,7% (Stand: 6.6.2024). Der sogenannte „Bestzins“ von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung beträgt aktuell 3,17% Prozent (Stand: 04.06.2024). Was die weitere Prognose angeht, rechnet Michael Neumann von Dr. Klein kurzfristig mit eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen ohne Ausschläge und auch mittelfristig erwartet er eine nur sehr geringe Schwankungsbreite. Mirjam Mohr von der Interhyp-Gruppe sagt: „Die monatlich von uns befragten Zinsexpertinnen und -experten gehen mehrheitlich davon aus, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten auf gleichbleibendem Niveau in einem Korridor zwischen 3,5% und 4% für zehnjährige Darlehen liegen wird. Schwankungen sind dabei jederzeit möglich.“
Mit dem Immobilienkauf warten lohnt sich nicht
Die Finanzierungsexperten stimmen darin überein, dass angehende Kaufinteressierte bzw. Häuslebauer ihr Vorhaben nicht hinausschieben sollten, weil sie auf niedrigere Bauzinsen hoffen. „Die Hoffnung auf die Rückkehr eines Bauzinsniveaus zwischen 1% und 2% ist illusorisch. Immobilieninteressenten sollten mit ihrem Kaufvorhaben daher nicht länger warten – die Talsohle bei den Immobilienpreisen scheint seit einigen Quartalen durchschritten. Der beste Augenblick, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, ist jetzt“, betont Oliver Kohnen, Geschäftsführer der Baufi24 Baufinanzierung GmbH.
Auch Mirjam Mohr unterstreicht, dass es sich nicht lohne, mit dem Immobilienkauf zu warten. „Eine Rückkehr in die Niedrigzinsphase werden wir so schnell nicht sehen. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, das Kaufvorhaben anzugehen, denn die Immobilienpreise sind (noch) auf einem niedrigeren Niveau und können verhandelt werden.“
Michael Neumann weist daraufhin, dass die Talsohle bei der Immobilienpreisentwicklung erreicht scheint. Es ist davon auszugehen, dass gerade in den Metropolen und strukturstarken Ballungsräumen die Immobilienpreise schon kurzfristig tendenziell wieder steigen dürften. Zudem übersteige die Nachfrage nach Immobilien schon heute bei Weitem das Angebot. Frühindikatoren wie Bauanträge und -genehmigungen würden laut Neumann auf einen deutlichen Rückgang für Fertigstellungen in den kommenden Jahren hinweisen. Hinzu kommen immer mehr Mieter, die wegen steigender Mieten in den Kaufmarkt strömen würden. „Dies lässt weder eine Entlastung auf der Angebots- noch einen Rückgang auf der Nachfrageseite erwarten. Es spricht also alles dafür, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sobald die passende Immobilie gefunden ist“, so Neumann.
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Zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung will die Bundesbauministerin Klara Geywitz ein neues Förderprogramm starten. Es soll Familien beim Erwerb von Bestandsimmobilien unterstützen. Dies sagte die Ministerin der Neuen Osnabrücker Zeitung. Die Verhandlungen darüber seien am Laufen.
Angesichts hoher Finanzierungszinsen und Baukosten ist der Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne gerückt. Zugleich gibt es viele unsanierte Häuser, die derzeit an Wert verlieren. Gegenüber der Neuen Osnabrücker Zeitung hat die Bundesbauministerin Klara Geywitz angekündigt, hier Abhilfe schaffen zu wollen. „Wir haben viele alte Häuser und wir haben einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und an bezahlbaren Einfamilienhäusern. Um das zusammenzubringen, will ich ein neues Programm zur Förderung des Erwerbs von Bestandsimmobilien aus der Taufe heben, und zwar zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung“, so die SPD-Politikerin.
Mit Förderung auch Werteverfall unsanierter Häuser stoppen
Das neue Förderprogramm könnte ihrer Ansicht nach auch dem Wertverfall älterer Häuser aufhalten. „Wenn wir die Nachfrage nach Bestandshäusern stärken, dürfte das auch die Preise im Bestand stabilisieren“, erklärte die Ministerin der Neuen Osnabrücker Zeitung gegenüber. Wenn dadurch mehr saniert werde, sei dies auch ein Gewinn für Umwelt und Klima.
Das Volumen stehe noch nicht fest, die Verhandlungen innerhalb der Bundesregierung würden laufen. Weiter äußerte sich Geywitz zuversichtlich, dass es in wenigen Wochen eine Entscheidung geben werde.
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So mancher Immobilienbesitzer verzichtet beim Verkauf auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers. Mangels entsprechender Vorbereitung und Fachwissen können Fehler passieren. Welches die häufigsten aus Sicht von Immobilienexperten sind, zeigt eine Umfrage.
Einige Immobilienbesitzer führen den Verkaufsprozess in Eigenregie durch, ohne einen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Ohne gründliche Vorbereitung und das nötige Fachwissen kann es dabei aber schnell zu Fehlern kommen mit negativen Folgen für den Vermarktungsprozess und die Höhe des Verkaufspreises.
„Einige private Eigentümer unterschätzen den zeitlichen und finanziellen Aufwand, der mit dem Verkauf einer Immobilie verbunden ist. Zudem fehlt in der Regel die Erfahrung bei der Präsentation einer Immobilie, die Kenntnis über erforderliche Unterlagen sowie das Fachwissen bei verschiedensten Fragen der Interessenten rund um Immobilien“, erklärt Beata von Poll, Mitglied der Geschäftsleitung bei VON POLL IMMOBILIEN. „Ein professioneller Makler erstellt unter anderem ein aussagekräftiges Exposé, hat Zugriff auf alle gängigen Internetportale, beantwortet alle Kundenanfragen und steht dem Verkäufer bei den Verhandlungen sowie beim Notartermin zur Seite“, so Beata von Poll weiter.
Mangelhaftes Exposé
Welche Fehler privatem Eigentümer beim Verkauf ohne Makler am häufigsten unterlaufen, dazu haben sich Immobilienexperten machen, dazu äußern sich Immobilienexperten im Rahmen einer Umfrage seitens VON POLL IMMOBILIEN. Angeführt wird die Rangliste der häufigsten Fehler von einem unzureichenden, fehlerhaften Exposé mit unprofessionellen Fotos.
Zu hoch angesetzter Preis
Auf Rang 2 folgt ein zu hoch angesetzter Angebotspreis. „Für eine erste Marktpreiseinschätzung nutzen heutzutage viele Eigentümer Online-Immobilienbewertungen. Sie basieren meist auf statistischen Methoden und geben eine Preisspanne als ersten Richtwert des Verkaufspreises an. Individuelle Ausstattungen, die einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert haben können, werden bei einer Online-Immobilienbewertung jedoch nicht berücksichtigt“, sagt die Expertin von Poll. So könnten Art und Baujahr der Heizung oder die Ausrichtung der Terrasse hier nicht erfasst werden. Deshalb sei eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen vor Ort, der alle individuellen Kenndaten des Objekts aufnimmt, immer empfehlenswert zur Ermittlung eines genauen und realistischen Verkaufspreises.
Zu starke emotionale Bindung und fehlende Unterlagen
Der dritthäufigste Fehler ist laut Umfrage die zu hohe emotionale Bindung der Eigentümer an ihre Immobilie, die für eine objektive Verhandlung und Marktpreiseinschätzung ein Hindernis darstellen kann. Abgesehen davon stellt der private Immobilienverkauf ohne Makler Eigentümer vor weitere Herausforderungen: Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder fehlendes Verhandlungsgeschick kann zur Hürde werden.
Unpassende Auswahl an Interessenten
Auch die unzureichende Auswahl von Kaufinteressenten kann sich negativ auswirken. „Eine gute Käuferauswahl ist äußerst entscheidend für einen erfolgreichen Vermarktungsprozess. Ein professioneller Makler übernimmt die Zielgruppenermittlung und verfügt meist über bereits vorgeprüfte Suchkunden in seiner Datenbank. Das beschleunigt den Vermarktungsprozess“, führt Beata von Poll aus. Wenn Immobilienexperten Besichtigungstermine nur mit ernsthaften Kaufinteressenten durchführen, die zur Immobilie passen, komme es außerdem nicht zu einem unkontrollierten Besichtigungstourismus.
Als weitere häufige Fehler ergab die Umfrage das Verschweigen von Mängeln, eine schlechte Erreichbarkeit des Eigentümers und fehlerhafte Grundrissangaben sowie die Wahl des falschen Vermarktungsweges oder eine mangelhafte bzw. gar keine Zielgruppenanalyse.
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Der demografische Wandel wirkt sich zunehmend auf den Immobilienmarkt aus. Das zeigt eine Umfrage von immoverkauf24. Hohes Alter, Erbschaft und Tod sind demnach schon jetzt entscheidende Faktoren dafür, dass Immobilien auf den Markt kommen. Rund jeder fünfte Bundesbürger ist bereits älter als 67 Jahre. Bis 2060 wird es laut Berechnungen des Statistischen Bundesamts fast jeder Dritte sein. Die sich wandelnde Bevölkerungsstruktur prägt auch den Immobilienmarkt: Immer mehr Menschen sind auf eine altersgerechte Wohnumgebung angewiesen und auch für immer mehr Eigennutzer von Immobilien stellt sich die Frage, wie lange sie noch im Eigenheim verbleiben können. Ein altersgerechter Umbau ist schließlich oft teuer und aufwendig. Das Alter ist daher für die relative Mehrheit der Eigentümer der entscheidende Faktor, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Das zeigt eine Umfrage von immoverkauf24 unter Immobilienbesitzern. 22% nannten darin Altersgründe als Grund für den Immobilienverkauf. Damit ist das Alter der am häufigsten genannte Grund.
Alter und Tod wichtigste Verkaufsgründe
Auch weitere Motive für den Verkauf sind Aspekte der alternden Gesellschaft. Rund ein Sechstel der Befragten gab an, eine Immobilie geerbt zu haben, ohne diese selbst nutzen zu wollen. Für 4% ist der Tod eines (Mit-)Bewohners, wie etwa des Partners, der Grund für den Verkaufswunsch. Insgesamt sind für mehr als 40% der befragten Eigentümer sind Alter und Tod ausschlaggebende Verkaufsgründe – und diese Zahl dürfte laut immoverkauf24 weiter steigen. „Nicht nur die Zahlen zeigen, dass der demografische Wandel Einfluss auf den Markt hat, wir merken es auch in unseren täglichen Beratungen: Das Thema Immobilienverkauf im Alter rückt immer mehr in den Fokus, zum Beispiel weil dabei eine Vollmacht für Angehörige notwendig ist“, sagt immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen. „Das Thema wir die Immobilienbranche künftig immer deutlicher prägen.“
Weitere Verkaufsgründe
Eine neue Lebenssituation belegt Platz vier der Verkaufsgründe. Für 14% der Eigentümer sind etwa Jobwechsel oder Familienzuwachs ausschlaggebend. Auf Platz fünf liegt Vermietungsmüdigkeit. 8% der Eigentümer haben schlicht keine Lust mehr auf die Herausforderungen der Vermietung. Ähnlich haben die Immobilien wegen „Scheidung oder Trennung“ verkauft. Weniger als 7% nennen „Kapitalbedarf“ als Grund.
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Die Deutschen lieben ihre eigenen vier Wände. Dass Liebe auch bei Immobilien blind machen kann, zeigt eine aktuelle Umfrage von Homeday. Demnach überschätzt die große Mehrheit der Immobilieneigentümer den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie. Mit der eigenen Immobilie sind tiefe Emotionen verbunden. Das führt häufig zu Fehleinschätzungen. Beim Wert der eigenen Immobilie verschätzen sich 88% der Eigentümer. Nur jeder Zehnte liegt in etwa richtig. Ganze 71% setzen den Wert zu hoch oder gar deutlich zu hoch an. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung des bundesweit aktiven Immobilienmaklers Homeday unter den über 220 Maklern des Unternehmens.
Vorgefertigte Meinungen beim Gang zum Makler
Homeday hat auch gefragt, ob die Immobilieneigentümer eigentlich mehrheitlich mit einer vorgefertigten Meinung zum Wert ihrer Immobilie zum Makler kommen. Dies geben 76% der befragten Experten an. Nur 24% sagen, dass eine Mehrheit der Eigentümer kein vorgefertigtes Bild hat. „Grundsätzlich ist es positiv, wenn sich Eigentümer mit dem Wert ihrer Immobilie befassen. Im Falle eines Verkaufs kann eine Fehleinschätzung jedoch einen negativen Einfluss haben, da zu teuer angebotene Immobilien länger im Verkauf benötigen und schließlich aufgrund eines geringeren Käuferinteresses auch zu niedrigeren Erlösen führen”, kommentiert Steffen Wicker, CEO von Homeday, die Umfrageergebnisse. Eine realistische Preiseinschätzung und gute Beratung würden einen möglichst hohen Verkaufswert für den Eigentümer sichern.
Darum kann es schon mal länger dauern
Bei den häufigsten Gründen, warum ein Immobilienverkauf einmal länger als erwartet dauern kann, landet ein falscher Preis ganz vorne. Ein zu hoch angesetzter Preis liegt mit 73% mit Abstand auf Platz 1. Dahinter folgen mit 44% Immobilien, deren Qualität schlecht ist bzw. die sanierungsbedürftig sind. Auf einem geteilten Platz 3 mit jeweils 27% liegen die Gründe „veraltete Ausstattung“ und „mangelnde Nachfrage am Standort“. (mh)
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