„In den Städten gibt’s schon lange keine Schnäppchen mehr!“

Immobilien sind teuer und in begehrten Lagen selten zu haben. Warum also nicht per Zwangsversteigerung eine Wohnung oder ein Haus erwerben? Das ist nicht so einfach, wie es sich anhört. Ein Besuch im Amtsgericht. Der Saal 1.115 des Düsseldorfer Amtsgerichts ist bei vergleichbaren Anlässen meist gut gefüllt, oftmals reichen die Stühle nicht für alle Besucher aus. Aber diesmal haben sich nur etwa 20 Personen zur Zwangsversteigerung eingefunden. Und längst nicht alle wollen mitbieten. Zwei Frauen sind sogar mit ihren kleinen Kindern gekommen, nur um die Auktion einer Wohnung einmal mitzuerleben. Vielleicht war die großzügige Zweizimmerwohnung mit 121 Quadratmeter vielen potenziellen Bietern doch zu teuer. Sie liegt im gefragten Stadtteil Niederkassel in einer Sackgasse, die direkt zum Rheinufer führt – eine begehrte Lage in bester Wohngegend. Der Gutachter des Gerichts hat den Verkehrswert der normal ausgestatteten Immobilie auf 580.000 Euro geschätzt. Eine Hälfte der zum Haus gehörenden Doppelstockgarage kann im gleichen Verfahren separat ersteigert werden. Zwangsversteigerungen von Immobilien üben auf Wohnungsuchende und Anleger eine große Faszination aus. Ihre Hoffnung: Ein Immobilienkauf zu einem Preis, der deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegt. Dann wäre das Eigenheim erschwinglich und gut finanzierbar – oder eine Vermietung lukrativ. Dementsprechend besuchen im Wesentlichen drei Typen von Kaufinteressenten die Zwangsversteigerungen bei Gericht: Eigennutzer auf Schnäppchenjagd, Vermieter auf der Suche nach Renditeobjekten und Wiederverkäufer, die die Immobilie zuerst wertsteigernd sanieren oder schlicht auf steigende Preise warten, bevor sie mit möglichst großem Gewinn weiterverkaufen.

Zwangsversteigerungen von Wohnobjekten – Tipps und Trick

 Zwangsversteigerungstermine

Zwangsversteigerungstermine aus ganz Deutschland werden im Internet unter zvg-portal.de gesammelt veröffentlicht. Nur Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen veröffentlichen bislang ihre Termine nicht dort. Die einzelnen Amtsgerichte entscheiden selbst, wo sie die Termine veröffentlichen und welche Informationen bereitgestellt werden. Es kann also durchaus sinnvoll sein, bei den Amtsgerichten am angestrebten Objektort zu fragen. Meist ist zumindest die amtliche Bekanntmachung der Zwangsversteigerung hinterlegt, mit Informationen wie Datum, Uhrzeit, Gerichtssaal, Art des Objekts, geschätzter Verkehrswert und vielem mehr. Die Bietinteressenten können die ZVG-Datenbank online durchsuchen, etwa nach zuständigem Amtsgericht, Adresse oder Objektart.

Ziele und Limit definieren


Zunächst müssen sich Bietinteressenten darüber klar werden, was für eine Immobilie sie genau suchen und welchem Zweck sie dienen soll: Selbstnutzung, Vermietung oder Weiterverkauf? Zwei-Zimmer-Appartement, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus? Auch Untergrenzen für Grundstückgröße und Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Zustand und Ausstattung sollten zuvor abgesteckt werden. Ganz wichtig: Setzen Sie sich für die Versteigerung ein Limit, das Sie keinesfalls überbieten. Sonst laufen Sie im Bietergefecht Gefahr, zu viel zu bezahlen.

Wertgutachten prüfen


Neben den ersten Informationen in der amtlichen Bekanntmachung zur Zwangsversteigerung stellen die Amtsgerichte oftmals auch Wertgutachten online bereit, die ein unabhängiger Sachverständiger im Auftrag des Gerichts erstellt hat. Ansonsten kann es bei Gericht angefordert werden. Darin werden Lage, Zustand, Ausstattung und möglicher Sanierungsaufwand ebenso detailreich geschildert, wie die möglichen Einnahmen aus einer Vermietung und der auf dem regionalen Markt erzielbare Preis, also der sogenannte Verkehrswert. Wichtig ist es, die Annahmen, die den Schätzungen von Mieteinnahmen und Verkehrswert zugrunde liegen, auf Realitätsnähe hin zu prüfen. Marktangebote vergleichen Der gutachterlich geschätzte Verkehrswert kann durchaus zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein, gibt aber zumindest einen fundierten Anhaltspunkt. Der Vergleich mit den Angeboten im Immobilienportalen ist dennoch hilfreich. Allerdings sind die dort genannten Preise meist nur die Verhandlungsbasis, so dass ein Abzug von rund zehn Prozent oft einen realistischeren Kaufpreis ergibt. Fehlen hinreichend vergleichbare Objekte in gleicher Größe, bieten zumindest die Preise pro Quadratmeter einen Vergleichsmaßstab. Objekt prüfen Hilfreich ist in jedem Fall eine Besichtigung der Immobilie und der näheren Umgebung. Leider sind die Eigentümer vor dem Zwangsversteigerungstermin nicht verpflichtet, Interessenten in die Immobilie hereinzulassen. Einen Versuch ist es aber immer wert. Zumindest von außen sollten sich Kaufinteressenten ein Bild machen und möglichst auch die Nachbarschaft erkunden. Ansonsten bleibt nur die Bitte um Fotos und das vom Gericht bestellte Wertgutachten, das zumindest den Grundriss enthalten sollte.

Grundbuch und bleibende Lasten
 
Zunächst gibt der Rechtspfleger Gläubiger, Schuldner, Grundbuchinhalt, Beschlagnahme und angemeldete Rechte bekannt. Gleiches erfährt ein Bieter im Vorfeld durch Einsicht in die Versteigerungsakte des Amtsgerichts oder durch das Gutachten. Insbesondere die Grundbucheinträge sollten Käufer genau auf Belastungen prüfen. In den meisten Fällen ist das Objekt bei Zwangsversteigerung für den Käufer lastenfrei, gelegentlich sind aber auch Lasten zu übernehmen, zum Beispiel Erbbaurechte oder Wohn-, Nießbrauch- und Wegerechte, die den Wert des Objekts schmälern.  Auch Baulasten, Altlasten auf dem Grundstück oder unbezahlte Erschließungskosten können den Erwerber treffen.

Sicherheitsleistung bereitstellen

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss zunächst seine Zahlungsfähigkeit belegen. Das Amtsgericht fordert daher eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes. Als Nachweis akzeptieren die Gerichte lediglich Bankverrechnungsschecks, Bundesbankschecks, Bankbürgschaften sowie eine rechtzeitige Überweisung des Betrages an die zuständige Gerichtskasse, am besten 14 Tage vor dem Versteigerungstermin.

Finanzierung sichern


Wer das Geld für den Hauskauf per Ersteigerung nicht flüssig hat, muss finanzieren. Und weil ein Zuschlag rechtlich bindend ist, muss die Finanzierung mit Fremdkapital schon vor der Zwangsversteigerung sichergestellt sein. Da aber der endgültige Kaufpreis noch nicht bekannt ist, genügt eine vorläufige Darlehenszusage. Setzen Sie die Kredithöhe mit 80 bis 100 Prozent des Verkehrswertes plus fünf Prozent Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren, Grundbucheintrag) abzüglich des einzubringenden Eigenkapitals an. Eine vorläufige Darlehenszusage ist kein Darlehensantrag, somit unverbindlich und wird auch nicht von der Schufa vermerkt.

Strategie für die Versteigerung
Sind alle Vorbereitungen getroffen, kann die Versteigerung losgehen. Innerhalb einer vom Rechtspfleger genannten Mindestbietzeit dürfen alle Anwesenden ein Gebot abgeben, Sicherheitsleistung vorausgesetzt. Der Zuschlag erfolgt erst nach Ablauf dieser Zeit. Dementsprechend sollten die Gebote anfangs noch zurückhaltend sein, weil der Preis gegen Ende der Auktion schnell steigen kann. Abwarten hilft auch, die übrigen Bieter zu erkennen und einzuschätzen. Lassen Sie sich nicht davon anstecken, wenn sich andere gegenseitig überbieten, sondern warten sie, bis sich ein Ende abzeichnet, bevor Sie mitbieten. Bleiben sie unter ihrem Limit.

Mindestgebot und Zuschlagverweigerung


 Mindestgebot beim Ersttermin sind 50 Prozent des Verkehrswertes, bei weniger als 70 Prozent kann der betreibende Gläubiger den Zuschlag verweigern. Bei einem Folgetermin gelten diese Grenze nicht. Sicher ist ein Zuschlag also erst ab der 70-Prozent-Grenze. Das selbst gesteckte Limit sollte also zumindest diese Grenze überschreiten. Auf der anderen Seite sollte das Limit nicht wesentlich über dem Verkehrswert liegen, sofern man das Wertgutachten für glaubhaft hält und am Werterhalt seines Immobilienvermögens interessiert ist.

Zuschlagpreis

Erfolgt der Zuschlag, ist der gebotene Preis (Höchstgebot, auch Steigpreis genannt), plus eventuell bestehen bleibender Rechte plus Zuschlags- und Eintragungsgebühren von etwa 0,8 Prozent des Steigpreise an das Gericht zu zahlen. Wichtig: Zusätzlich fallen Kosten für Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag an. Meist hat der Höchstbietende spätestens bis zum Verteilungstermin sechs bis acht Wochen später zu zahlen. Für die Zeitspann bis zur Zahlung fallen zusätzlich 4 Prozent Zinsen (anteilig vom Jahr) an. Eigentümer ist der Höchstbietende aber schon mit erfolgtem Zuschlag. Die Grundbucheintragung erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat.  

Die großen Fragen lauten also: Lohnt sich ein Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung? Und wie läuft so ein Zwangsversteigerungsverfahren ab? Worauf müssen Käufer achten, damit der Immobilienkauf nicht in einer finanziellen Katastrophe endet? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind heute sehr transparente Veranstaltungen. Termine und Informationen zu den Objekten gibt es für das gesamte Bundesgebiet unter www.zvg-portal.de. Bis auf Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen vermerken hier alle Bundesländer ihre Zwangsversteigerungstermine und stellen mal mehr mal weniger Informationen zum Objekt zur Verfügung.

Das Verfahren in Düsseldorf leitet Thomas Keilhäuber. Er ist Rechtspfleger und damit ein Beamter des gehobenen Dienstes, der per Gesetz ermächtigt ist, beispielsweise Familien- und Nachlassverfahren oder eben Zwangsvollstreckungen sowie Mahn- und Insolvenzverfahren zu leiten. Im holzgetäfelten Gerichtssaal verliest Keilhäuber die Forderungen gegen den bisherigen Immobilieneigentümer sowie die wesentlichen Grundbucheinträge zum Objekt. An die Besucher gewandt, fasst er nochmal zusammen: “Sie bieten hier auf ein Objekt, das seit zirka einem Jahr leer steht. Die Forderungen der Wohneigentümergemeinschaft summieren sich auf etwa 20.000 Euro, die aus dem Erlös beglichen werden.” Keilhäuber verdeutlicht, dass die zuvor verlesenen Grundbuchlasten mit erfolgter Versteigerung erlöschen. “Sie sind also bei Zuschlag nicht mehr zusätzlich zu bezahlen. Die Immobilie ist damit laut Grundbuch lastenfrei.”

Kaufinteressenten können sich vorab bereits ein recht genaues Bild vom Wert der Immobilie machen. Wichtigste Informationsquelle ist das zentrale Online-Portal für Zwangsversteigerungen in Deutschland unter www.zvg-portal.de. Zu jedem Zwangsversteigerungstermin gibt es hier eine Bekanntmachung mit Aktenzeichen, wesentlichen Angaben zur Wohnung wie Adresse, Größe, Baujahr und geschätztem Verkehrswert. Letzterer ergibt sich meist aus einem kurzen Exposé oder einem Gutachten. Gutachten geben oft die Gerichte in Auftrag, dann sind sie online oftmals auch abrufbar. Ansonsten müssen sie bei Gericht angefordert werden. Das Gutachten selbst gibt detailliert Auskunft über Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie, möglichen Sanierungsbedarf, Marktdaten und realisierbare Mieteinnahmen. Auf dieser Basis können Interessenten schon recht gut entscheiden, ob das Mitbieten lohnt.

wiwo.de