Privater Immobilienverkauf: Diese Fehler machen Eigentümer

So mancher Immobilienbesitzer verzichtet beim Verkauf auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers. Mangels entsprechender Vorbereitung und Fachwissen können Fehler passieren. Welches die häufigsten aus Sicht von Immobilienexperten sind, zeigt eine Umfrage.
Einige Immobilienbesitzer führen den Verkaufsprozess in Eigenregie durch, ohne einen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Ohne gründliche Vorbereitung und das nötige Fachwissen kann es dabei aber schnell zu Fehlern kommen mit negativen Folgen für den Vermarktungsprozess und die Höhe des Verkaufspreises.
„Einige private Eigentümer unterschätzen den zeitlichen und finanziellen Aufwand, der mit dem Verkauf einer Immobilie verbunden ist. Zudem fehlt in der Regel die Erfahrung bei der Präsentation einer Immobilie, die Kenntnis über erforderliche Unterlagen sowie das Fachwissen bei verschiedensten Fragen der Interessenten rund um Immobilien“, erklärt Beata von Poll, Mitglied der Geschäftsleitung bei VON POLL IMMOBILIEN. „Ein professioneller Makler erstellt unter anderem ein aussagekräftiges Exposé, hat Zugriff auf alle gängigen Internetportale, beantwortet alle Kundenanfragen und steht dem Verkäufer bei den Verhandlungen sowie beim Notartermin zur Seite“, so Beata von Poll weiter.

Mangelhaftes Exposé

Welche Fehler privatem Eigentümer beim Verkauf ohne Makler am häufigsten unterlaufen, dazu haben sich Immobilienexperten machen, dazu äußern sich Immobilienexperten im Rahmen einer Umfrage seitens VON POLL IMMOBILIEN. Angeführt wird die Rangliste der häufigsten Fehler von einem unzureichenden, fehlerhaften Exposé mit unprofessionellen Fotos.

Zu hoch angesetzter Preis

Auf Rang 2 folgt ein zu hoch angesetzter Angebotspreis. „Für eine erste Marktpreiseinschätzung nutzen heutzutage viele Eigentümer Online-Immobilienbewertungen. Sie basieren meist auf statistischen Methoden und geben eine Preisspanne als ersten Richtwert des Verkaufspreises an. Individuelle Ausstattungen, die einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert haben können, werden bei einer Online-Immobilienbewertung jedoch nicht berücksichtigt“, sagt die Expertin von Poll. So könnten Art und Baujahr der Heizung oder die Ausrichtung der Terrasse hier nicht erfasst werden. Deshalb sei eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen vor Ort, der alle individuellen Kenndaten des Objekts aufnimmt, immer empfehlenswert zur Ermittlung eines genauen und realistischen Verkaufspreises.

Zu starke emotionale Bindung und fehlende Unterlagen

Der dritthäufigste Fehler ist laut Umfrage die zu hohe emotionale Bindung der Eigentümer an ihre Immobilie, die für eine objektive Verhandlung und Marktpreiseinschätzung ein Hindernis darstellen kann.
Abgesehen davon stellt der private Immobilienverkauf ohne Makler Eigentümer vor weitere Herausforderungen: Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder fehlendes Verhandlungsgeschick kann zur Hürde werden.

Unpassende Auswahl an Interessenten

Auch die unzureichende Auswahl von Kaufinteressenten kann sich negativ auswirken. „Eine gute Käuferauswahl ist äußerst entscheidend für einen erfolgreichen Vermarktungsprozess. Ein professioneller Makler übernimmt die Zielgruppenermittlung und verfügt meist über bereits vorgeprüfte Suchkunden in seiner Datenbank. Das beschleunigt den Vermarktungsprozess“, führt Beata von Poll aus. Wenn Immobilienexperten Besichtigungstermine nur mit ernsthaften Kaufinteressenten durchführen, die zur Immobilie passen, komme es außerdem nicht zu einem unkontrollierten Besichtigungstourismus.
Als weitere häufige Fehler ergab die Umfrage das Verschweigen von Mängeln, eine schlechte Erreichbarkeit des Eigentümers und fehlerhafte Grundrissangaben sowie die Wahl des falschen Vermarktungsweges oder eine mangelhafte bzw. gar keine Zielgruppenanalyse.

Hypothekenzinsen steigen Die Immobilienfinanzierung wird teurer

Bisher galt: Die Immobilienpreise steigen, die Zinsen für die Darlehen bleiben aber niedrig. Doch das ändert sich langsam. Was bedeuten steigende Zinsen für Käuferinnen und Käufer?

Kredite für Immobilien waren lange Zeit günstig – sehr günstig. Je nach Dauer der Zinsbindung stand bei den Zinsen häufig eine Null vor dem Komma. Diese goldenen Zeiten sind aber erst einmal vorbei, hat Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main beobachtet. “Die Zinsen steigen.”

Ein wichtiger Grund dafür ist die Preisentwicklung. Im Februar stiegen Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber Februar 2021 um 5,1 Prozent, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden in einer ersten Schätzung mitteilte. Im Januar 2022 hatte die jährliche Teuerungsrate bei 4,9 und im Dezember 2021 bei 5,3 Prozent gelegen.

Eine Ursache für die Inflation sind derzeit unter anderem die hohen Energiepreise: Haushaltsenergie und Sprit verteuerten sich im Februar innerhalb eines Jahres um 22,5 Prozent. Der Krieg in der Ukraine, der an den Rohstoffmärkten für Preissprünge bei Rohöl und Erdgas sorgt, könnte die Energiepreise und damit die Inflation insgesamt weiter anheizen. Und das wiederum könnte die Zinsen für Hypothekendarlehen weiter nach oben treiben.

 

Inflation hat Einfluss auf Bundesanleihen

Der Grund: Bei einer hohen Inflationsrate sind viele Anleger nicht mehr bereit, ihr Geld zu Minusrenditen an den deutschen Staat zu verleihen. “Das treibt die Rendite der Bundesanleihen”, erklärt Max Herbst. “Werden die Staatspapiere teurer, steigt auch die Rendite der Pfandbriefe – und am Ende gehen die Bauzinsen nach oben.”

Nach Beobachtungen der Stiftung Warentest stiegen die Zinsen im Jahresvergleich schon um einen halben Prozentpunkt. Laut FMH liegt der durchschnittliche Zinssatz für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren mittlerweile bei 1,54 Prozent (Stand 1.3.). Anfang Februar lag der Durchschnittszins den Angaben zufolge noch bei 1,07 Prozent.

 

Zinsen für Immobilienkredite klettern schnell

Interessant zu beobachten: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen derzeit vergleichsweise schnell. Nach Angaben des Kreditvermittlers Dr. Klein setzten einige Banken ihre Zinssätze innerhalb von sechs Wochen mehrmals deutlich hoch. Auch der Kreditvermittler Interhyp berichtet von einem schnellen Anstieg der Zinsen.

Schwierig kann das für alle werden, die mitten im Finanzierungsprozess stecken. Wer nach einer Bedenkzeit sein Angebot aktualisieren lässt, muss den Angaben zufolge ein Zins-Plus von 0,30 bis 0,60 Prozentpunkten verkraften. Je nach Höhe des Darlehens kann das die Monatsrate um bis zu 400 Euro erhöhen.

Das Problem: Laut Stiftung Warentest wird die Situation für Käuferinnen und Käufer in naher Zukunft eher nicht leichter. Der Grund: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) will Banken dazu bringen, ab 2023 mehr Eigenkapital zur Risikovorsorge abzustellen. Das wird Immobilienkredite vermutlich verteuern. Und auch der Inflationsdruck wird vermutlich nicht so schnell abnehmen.

 

Lange Zinsbindung sichern

In Panik müssen Interessenten nun aber nicht verfallen. “Das Zinsniveau ist im langfristigen Vergleich immer noch niedrig”, sagt Max Herbst. “Wir bewegen uns derzeit auf dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.” Sicherheitsorientierte Käuferinnen und Käufer könnten sich mit langen Zinsbindungen gegen einen weiteren Anstieg absichern. “Dann haben Sie ihre Ruhe.”

Allerdings verlangen Banken und Sparkassen bei langen Zinsbindungen einen Aufschlag. Für Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren werden laut FMH derzeit im Durchschnitt 1,8 Prozent Zinsen fällig. Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren sind es derzeit 1,91 Prozent (Stand jeweils: 1.3.).

Außerdem können Käuferinnen und Käufer ihr persönliches Zinsniveau beeinflussen, erklärt die Stiftung Warentest. Wichtig dafür: Mehrere Angebote verschiedener Banken und Sparkassen einholen. Günstige Geldinstitute verlangen nur halb so viel Zinsen wie teure. Bei einem 270.000 Euro Kredit (90 Prozent Finanzierung) mit 20 Jahren Zinsbindung summiert sich der Zinsunterschied auf bis zu 36.400 Euro.

 

Anschlussfinanzierung in den Blick nehmen

Wessen Zinsbindung in ein bis drei Jahren ausläuft, der sollte sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen und im Zweifel jetzt schon Konditionen prüfen. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich bis zu fünf Jahre im Voraus günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Wichtig auch hier: Mehrere Angebote einholen und vergleichen.

Angst vor einem Bankwechsel brauchen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht zu haben. Der Arbeitsaufwand ist laut Stiftung Warentest geringer, als es auf den ersten Blick erscheint. Denn die Unterlagen, die für den ersten Kredit eingereicht werden mussten, könnten noch einmal genutzt werden. Neu erstellt werden müsse in der Regel nur ein Grundbuchauszug. Der Wechsel selbst werde von den Geldinstituten untereinander geregelt.

Quelle: ntv.de, Falk Zielke, dpa

Am Finanzamt vorbei Wann bleibt das Immobilienerbe steuerfrei?

Die eigene Immobilie? Fast unbezahlbar. Es sei denn, man ist Erbe. Allerdings bekommen auch mehr und mehr derart Begünstigte finanzielle Probleme, da das Finanzamt wegen der hohen Immobilienbewertungen trotz Freibeträgen mitunter Erbschaftssteuer verlangt. Das gilt.

An eine Immobilie zu kommen, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen, ist ein Traum. Zum Beispiel durch eine Erbschaft. Abgesehen davon, dass dies mit einem Trauerfall verbunden ist, können allerdings auch noch eine Menge Steuern anfallen. Denn im Leben ist nichts umsonst, was auch fürs Erben gilt. Wegen der rasant gestiegenen Immobilienpreise geraten auch immer mehr Erben in finanzielle Nöte.

Wer geerbt hat, muss dies dem Finanzamt mitteilen. Das muss innerhalb von drei Monaten ab dem Todestag des Erblassers geschehen. Der Fiskus wird dann gegebenenfalls von sich aus aktiv – und zwar dann, wenn das Vermögen über dem jeweiligen Freibetrag liegt, welche Begünstigte im Erbfall vor steuerlicher Belastung schützen können. Ungeachtet dessen, ob es sich um “Betongold” oder sonstiges Vermögen handelt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro – von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt. Auch für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gibt es einen steuerlichen Freibetrag, er liegt allerdings nur bei 20.000 Euro. Hausrat im Wert von bis zu 41.000 Euro erben der Ehepartner oder Kinder beziehungsweise Enkelkinder steuerfrei. Zum Hausrat zählen neben der Wohnungseinrichtung und Geschirr etwa auch Bücher und das Auto.

Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur Geschwister machen hier mit dem geringen Freibetrag eine Ausnahme. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze – allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.

 

Keine Erbschaftssteuer bei Selbstnutzung

Darüber hinaus können Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und Kinder eine Immobilie steuerfrei erben. Den Steuervorteil können Erben aber nur nutzen, wenn sie die vererbte Immobilie selbst nutzen, also dauerhaft bewohnen. Außerdem darf das Haus oder die Wohnung zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder verpachtet werden.

Für Kinder gilt, dass sie in die geerbte Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst einziehen müssten. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil (Az.: II R 37/16). Wird das Objekt erst nach mehr als sechs Monaten selbst genutzt, dann wird die Steuerbefreiung nur im Ausnahmefall gewährt. Dazu muss der Erbe darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Zudem ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Den Anteil über 200 Quadratmeter hinaus müssen die Erben versteuern. Laut dem Bund der Steuerzahler wird die Steuerbefreiungsvorschrift sehr streng ausgelegt. Sie gilt dann aber auch unabhängig davon, ob die persönlichen Freibeträge bereits durch anderes Vermögen, wie Aktien oder Bargeld, ausgeschöpft wurden oder das Familienwohnheim sehr hochwertig ist und den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt.

 

Wohneigentum besser verschenken?

Liegt der Wert einer zu vererbende Immobilie über den Freibeträgen der Erben und planen diese nicht, diese zeitnah selbst zu nutzen, spricht einiges dafür, zu Lebzeiten das Haus an den Ehepartner, Kinder oder andere nahe Verwandte weiterzugeben – durch eine Schenkung. Denn hier winken dieselben Steuerfreibeträge, nur dass diese alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und es in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen, was bei großen Vermögen lohnend ist.

 

Bei Schenkung Nießbrauchrecht sichern

Beachtet werden sollte, dass der Schenker ab der Eintragung ins Grundbuch nicht mehr Herr im Haus ist, was Risiken birgt. Denn das Häuschen oder die Wohnung kann dann weder verkauft noch als Kreditsicherung benutzt werden. Wer in seiner Immobilie dennoch wohnen bleiben möchte, sollte sich deshalb unbedingt ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit kann nicht nur die verschenkte Immobilie weiter genutzt, sondern sie kann auch weiter vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts.

Im Gegensatz zu Geld oder anderen Gegenständen muss eine Schenkung von Immobilien grundsätzlich notariell beurkundet werden. Hier kann auch eine etwaige Rückabwicklung fixiert werden, welche dem Gebenden beispielsweise bei Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen die Möglichkeit gibt, wieder an seinen Besitz zu kommen – steuerfrei.

Wichtig zu wissen: Durch eine Schenkung reduziert sich automatisch auch der Pflichtteil, der im Erbfall Angehörigen zusteht. Außer wenn diese in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst wurden – dann werden sie zum Nachlass gezählt und erhöhen den Pflichtteilsanspruch. In diesem Fall gibt es dann einen sogenannten Abschmelzungsfaktor. Für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall wird der Wert der Schenkung um 10 Prozent reduziert. Verstirbt der Schenker bereits im ersten Jahr nach der Schenkung, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Stirbt er im zweiten Jahr, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent des Vermögenswertes, im dritten Jahr 80 Prozent. Erst nach zehn Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil ohne Bedeutung.

Quelle: ntv.de, awi

Makler: Kein Vorteil für Käufer durch Provisionssplit

Mit dem neuen Gesetz zur Maklercourtage sollten Immobilienkäufer entlastet werden. Dieses Ziel sehen Immobilienprofis klar verfehlt – manches Büro sieht sich im Zugzwang und passt die Provision an, wie eine Studie zeigt. Weniger Aufträge und mehr Verwaltung kommen als “Nebenwirkungen” hinzu.

Größerer administrativer Aufwand für Immobilienprofis und keinerlei Erleichterung für Käufer: Rund ein halbes Jahr nachdem der Provisionssplit beim Immobilienkauf eingeführt worden ist, gibt es ernüchterndes Fazit: Mehr als zwei Drittel (68 Prozent) der Makler in Deutschland sehen die Zielsetzung der neuen Regelungen (eher) nicht erreicht. Das zeigt der Marktmonitor Immobilien (MMI) 2021, eine Studie von immowelt.de und Professor Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen.

20 Prozent der im Mai 2021 befragten Makler sehen das Vorhaben als teilweise erfolgreich an, und nur zwölf Prozent beurteilen das Gesetz als (eher) erfolgreich. Das erklärte Ziel des Gesetzgebers war es, Immobilienkäufer finanziell zu entlasten, die in vielen Regionen die Kosten für die Provision grundsätzlich komplett tragen mussten.

Knapp die Hälfte der Makler musste ihr Geschäft umstellen

Am 23.12.2020 trat das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Wer die Dienstleistung des Maklers beauftragt, darf seitdem nur noch maximal die Hälfte der Kosten auf die andere Vertragspartei verlagern. Das führt in der Praxis häufig zu einer 50:50-Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. 42 Prozent der befragten Immobilienvermittler mussten daraufhin ihre üblichen Vereinbarungen anpassen. Vor allem kleine Maklerbüros waren im Zugzwang: Je größer ein Unternehmen ist, desto seltener mussten im Zuge des neuen Gesetzes Änderungen bezüglich der Provisionsaufteilung vorgenommen werden.

Fast bei jedem zweiten Makler ist die Zahl der Verträge mit Verkäufern nach dem neuen Gesetz gesunken – bei acht Prozent sehr stark. Wobei sowohl rückläufige Verkaufsaufträge als auch der gestiegene Wettbewerbsdruck wahrscheinlich dem knappen Angebot am Markt geschuldet seien, räumen die Studienautoren ein.

Größere Maklerunternehmen bewerten die Situation allerdings deutlich positiver und berichten seltener von negativen Auswirkungen, als etwa Einzelunternehmer.

Fast alle Makler würden lieber die Grunderwerbsteuer senken

Jeder zweite Makler beklagt den gestiegenen zeitlichen Aufwand: Doppelte Rechnungsstellung bedeutet, dass mehr Zeit für administrative Tätigkeiten einkalkuliert werden müsse. Zudem dauert es bei mehr als jedem dritten (37 Prozent) der Befragten länger oder deutlich länger, bis die Courtagerechnungen vollständig beglichen sind.

Einig waren sich die meisten (93 Prozent) der befragten Immobilienmakler bei der Frage, dass eine echte finanzielle Entlastung für Immobilienkäufer mit einer Senkung der Grunderwerbsteuer erreicht werden könnte – die habe einen spürbaren Einfluss auf die Kaufnebenkosten.

Zur Befragung wurde eine nach Nielsen-Gebieten quotierte Zufallsstichprobe aus der Datenbank von Immowelt eingeladen. Die Online-Befragung fand zwischen dem 2.7. und dem 12.7.2021 statt. Nach Bereinigung betrug der Rücklauf insgesamt 434 Fragebögen. Das Ergebnis wurde nachträglich nach der Bevölkerungsstruktur in den Bundesländern gewichtet.

Abschlussbericht Marktmonitor Immobilien (MMI) 2021

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So oft verschätzen sich Eigentümer beim Wert ihrer Immobilien

Die Deutschen lieben ihre eigenen vier Wände. Dass Liebe auch bei Immobilien blind machen kann, zeigt eine aktuelle Umfrage von Homeday. Demnach überschätzt die große Mehrheit der Immobilieneigentümer den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie.

Mit der eigenen Immobilie sind tiefe Emotionen verbunden. Das führt häufig zu Fehleinschätzungen. Beim Wert der eigenen Immobilie verschätzen sich 88% der Eigentümer. Nur jeder Zehnte liegt in etwa richtig. Ganze 71% setzen den Wert zu hoch oder gar deutlich zu hoch an. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung des bundesweit aktiven Immobilienmaklers Homeday unter den über 220 Maklern des Unternehmens.

Vorgefertigte Meinungen beim Gang zum Makler

Homeday hat auch gefragt, ob die Immobilieneigentümer eigentlich mehrheitlich mit einer vorgefertigten Meinung zum Wert ihrer Immobilie zum Makler kommen. Dies geben 76% der befragten Experten an. Nur 24% sagen, dass eine Mehrheit der Eigentümer kein vorgefertigtes Bild hat. „Grundsätzlich ist es positiv, wenn sich Eigentümer mit dem Wert ihrer Immobilie befassen. Im Falle eines Verkaufs kann eine Fehleinschätzung jedoch einen negativen Einfluss haben, da zu teuer angebotene Immobilien länger im Verkauf benötigen und schließlich aufgrund eines geringeren Käuferinteresses auch zu niedrigeren Erlösen führen”, kommentiert Steffen Wicker, CEO von Homeday, die Umfrageergebnisse. Eine realistische Preiseinschätzung und gute Beratung würden einen möglichst hohen Verkaufswert für den Eigentümer sichern.

Darum kann es schon mal länger dauern

Bei den häufigsten Gründen, warum ein Immobilienverkauf einmal länger als erwartet dauern kann, landet ein falscher Preis ganz vorne. Ein zu hoch angesetzter Preis liegt mit 73% mit Abstand auf Platz 1. Dahinter folgen mit 44% Immobilien, deren Qualität schlecht ist bzw. die sanierungsbedürftig sind. Auf einem geteilten Platz 3 mit jeweils 27% liegen die Gründe „veraltete Ausstattung“ und „mangelnde Nachfrage am Standort“. (mh)

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Gemeinschaftshaus: Das gilt beim Hauskauf mit Freunden

Auf den ersten Blick klingt ein Gemeinschaftshaus nach einer Möglichkeit, sich mit dem Partner oder Freunden das Eigenheim zu finanzieren. Doch was passiert, wenn es mal Streit gibt? Katarina Ivankovic und Peter Hettenbach klären im „Lagebericht“ auf

Der Hauskauf gilt als die größte finanzielle Entscheidung des Lebens und ist im Regelfall mit enormen Kosten verbunden. Umso lukrativer klingt es da, wenn man sich die Kosten als Paar, Ehepaar oder als Gruppe von Freunden aufteilen und das Haus zusammenkaufen kann. Allerdings gibt es bei diesem Gemeinschaftskauf einiges zu beachten. In der neuen Folge des „Lageberichts“ klären Katarina Ivankovic und Peter Hettenbach deshalb, worauf man vor dem Kauf beachten soll und welche Optionen zu Verfügung stehen.

Wenn mehrere Parteien gemeinsam ein Haus erwerben und besitzen können, unterscheidet sich das schon rein organisatorisch vom Eigentumshaus für eine Person. „Ich denke, man muss einen großen Block Planung vorne dran schieben“, sagt Hettenbach.

Klare rechtliche Grundlagen schaffen

Der erste wichtige Punkt für das Projekt Gemeinschaftshaus ist die Aufteilung von Kosten und Aufgaben, damit man „eine klare rechtliche Grundlage hat“, erzählt Ivankovic zu Beginn. Als Ehepaar seien möglicherweise Dinge wie Eigentum bereits geregelt und entsprechend aufgeteilt zwischen den beteiligten Parteien. Doch: „Solange man nicht vor dem Gesetz zusammen ist, das heißt, in irgendeiner Art und Weise in einer eingetragenen Partnerschaft wohnt, wird man vor dem Gesetz behandelt wie zwei Fremde“, erklärt sie. „Das heißt, es gibt kein Standardverfahren.“

Was passiert, wenn es zur Meinungsverschiedenheit der Parteien kommt? Grundsätzlich sollte man vorsichtshalber für den „Worst Case“ vorausplanen. „Dann hat jeder maximale Sicherheit. Das ist auch nicht unromantisch. Es geht einfach darum, dass man Streitthemen eliminiert und sich nicht später irgendwann vom Anwalt wiedersieht“, führt Ivankovic aus. Denn eine Immobilie verpflichtet – auch wenn die Verantwortung wie beim Gemeinschaftshaus auf mehreren Schultern ruht.

Spekulationsfrist und Finanzierung

In Deutschland sei man auf mindestens zehn Jahre verpflichtet, eine Immobilie zu halten, erklären die beiden weiter. Falls man vorher verkaufe, greife die Spekulationsfrist und damit ein hoher Steuersatz. „Aber es ist auch von der Finanzierung und vom Kredit her wahnsinnig schwierig“, fügt Hettenbach hinzu.

Und das fange eben schon vor dem Kauf an. Sollten beispielsweise zwei Personen gemeinsam ein Haus kaufen wollen, werden in den seltensten Fällen beide exakt gleich viel Kapital zur Verfügung haben, so das Beispiel der Hosts. Man müsse also reflektieren, „und zwar über die gesamte Zeit, die finanziert wird, wer wie viel Eigentum an der Immobilie hat“, so Ivankovic. Das bedeutet, „die Finanzierungsanteile der jeweiligen Partner müssen widerspiegeln, wie die Eigentümeranteile sind.“ Wieso es sonst zu Schwierigkeiten kommen könnte und was passiert, wenn eine Partei zahlungsunfähig sein sollte, erklären die beiden iib-Geschäftsführer in der neuen Folge vom „Lagebericht“.

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Müssen Immobilienmakler von riskanten Geschäften abraten?

Ein Immobilienmakler ist verpflichtet, seine Kunden auf Risiken bei Grundstücksgeschäften hinzuweisen. Darf der Makler aber sogar von einem Geschäft abraten, wenn er Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Interessenten hat? Das musste nun das LG Frankenthal klären.

Ein Grundstückseigentümer hatte einen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt. Eine Frau zeigte sich an dem Grundstück interessiert. Sie besichtigte das Anwesen und führte mit dem Eigentümer bereits Verkaufsgespräche. Der Immobilienmakler riet seinem Kunden jedoch vom Verkauf ab, da er Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Frau hatte. Der Kunde beherzigte den Rat und setzte keinen Kaufvertrag mit der Frau auf. Das Grundstück wurde später an einen anderen Interessenten veräußert.

Interessentin fordert Schadensersatz

Die Frau, die durch den Rat des Maklers um den Grundstückserwerb gebracht wurde, sah sich ungerecht behandelt. Ihrer Meinung nach habe der Immobilienmakler nicht das Recht gehabt, seinem Kunden von dem Geschäft abzuraten. Sie forderte daraufhin den Ersatz aller Aufwendungen, die ihr im Vertrauen auf den Kauf entstanden seien.

Geschäft wurde schon per Handschlag besiegelt

Erschwerend machte die Frau geltend, dass sie sich mit dem Grundstückseigentümer bereits geeinigt hatte. Das Geschäft sei schon per Handschlag besiegelt gewesen. Des Weiteren habe ihr der Immobilienmakler damals zugesichert, sie könne bereits mit den Vorbereitungen für den Umzug beginnen. Aus diesem Grund seien ihr auch Kosten für die Umzugsvorbereitungen sowie für das Ausräumen und wieder Einräumen ihres Besitzes in Höhe von 30.000 Euro entstanden. Der Makler lehnte die Schadensersatzforderungen der Frau jedoch ab. Der Fall landete vor Gericht.

Kurz vor Notartermin noch keine Finanzierungsbestätigung

Das Landgericht (LG) Frankenthal entschied nun zugunsten des Maklers. Es sei die Pflicht eines Immobilienmaklers, über die Bonität eines möglichen Vertragspartners aufzuklären. Stünden Zweifel an der Zahlungsfähigkeit im Raum, müsse er seinen Kunden auch auf diesen Umstand hinweisen, entschied das Gericht. Im konkreten Fall habe kurz vor dem geplanten Notartermin noch immer keine Finanzierungsbestätigung vorgelegen. Außerdem sei die Finanzierung der Kaufnebenkosten von der Bank abgelehnt worden.

Frau hat zu früh mit den Umzugsvorbereitungen begonnen

Des Weiteren habe die Frau den Schaden durch ihr eigenes Verhalten verursacht, so das Gericht in seiner Urteilsbegründung. Sie habe beispielsweise zu früh mit den Vorbereitungen für den Umzug begonnen. Ihr hätte klar sein müssen, dass der Kauf einer Immobilie bis zum Notartermin noch aus einer Vielzahl von Gründen scheitern könne.

Schadensersatzforderung zu hoch

Schließlich erachtete das LG Frankenthal auch die angesetzten Arbeitsstunden für den Umzug als überhöht und nicht nachvollziehbar. Die Frau hatte 2.100 Arbeitsstunden geltend gemacht, um auf die Schadensersatzforderung von 30.000 Euro zu kommen. Diese Kosten muss sie nun einstweilen selbst tragen, wenngleich das Gericht die Berufung zum Oberlandesgericht zugelassen hat.

LG Frankenthal, Urteil vom 07.05.2021 – 1 O 40/20

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So verändert die Corona-Krise die Immobiliensuche in Deutschland

Die Corona-Krise hat viele Lebensbereiche verändert. Das gilt auch für die Immobiliensuche. Wie genau sich diese seit Beginn der Pandemie verändert hat, zeigt nun eine repräsentative Studie des Immobilienportals DeinNeuesZuhause.de und des Kooperationspartners PSD Bank Nord.

Ein Garten oder zumindest Balkon sowie eine schnelle Internetleitung haben sich in der Corona-Krise zu entscheidenden Kriterien bei der Immobiliensuche entwickelt. Die Finanzierbarkeit des Miet- oder Kaufobjekts steht zwar gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten naturgemäß ganz oben bei der Wohnungssuche und ist daher für 59% sehr wichtig. Bestimmte Ausstattungsmerkmale haben bei der Immobiliensuche aber deutlich an Bedeutung gewonnen, wie eine repräsentative Studie des Immobilienportals DeinNeuesZuhause.de unter 1.000 Befragten zeigt.

Balkon oder Garten am Zweitwichtigsten

Für 56% der Studienteilnehmer ist ein Rückzugsort im Freien sehr wichtig bei der Suche nach einem neuen Zuhause. Damit rangieren ein Garten oder ein Balkon auf Platz zwei der wichtigsten Suchkriterien. Knapp dahinter liegt der Wunsch nach einer guten Infrastruktur aus Einkaufmöglichkeiten, ärztlicher Versorgung sowie Kitas und Schulen (54%). Kaum weniger wichtig ist den Menschen bei der Wahl eines Wohnobjekts ein leistungsstarkes Netz. 52% der Befragten messen dem inzwischen eine sehr hohe Relevanz zu. Damit liegt ein schnelles Internet sogar noch knapp vor der Objektgröße (51%).

Lage und Größe nicht mehr so entscheidend

„Die reine Quadratmeterzahl und andere klassische Kriterien wie Lage oder Zustand sind heute nicht mehr allesentscheidend“, kommentiert Thorsten Höge, Geschäftsführer des Immobilienportals DeinNeuesZuhause.de. So seien derzeit auch Objekte gefragt, die außerhalb der Stadtgrenzen liegen oder umfangreicher renoviert werden müssen – zumindest dann, wenn sie dafür mit anderen Ausstattungsmerkmalen punkten, etwa einem großzügigen Garten, einem separaten Arbeitszimmer oder eben mit schnellem Internet. Die schnelle Internetleitung sei hingegen mit der zunehmenden Bedeutung von Home Office und dazugehörigen stabilen Verbindungen zu erklären. „Da dieser Trend auch nach der Pandemie anhalten wird, sollten auch Verkäufer, Makler und Vermieter dieses Merkmal langfristig stärker in den Fokus nehmen“, meint Höge. Entsprechend sollte ein schnelles Internet direkt in den Abfragekatalog von Suchportalen mit aufgenommen werden.

Ladestationen für E-Autos werden relevanter

Immerhin für 10% der Bevölkerung ist es sehr wichtig, dass ihr künftiges Eigenheim mit einer Ladestation für Elektroautos ausgestattet ist. „Dieser Anteil wird in den nächsten Monaten voraussichtlich steigen“, prognostiziert DeinNeuesZuhause-Geschäftsführer Thorsten Höge. Neuerdings werden private E-Ladestationen mit bis zu 900 Euro staatlich gefördert – und auch Mieter dürfen auf eigene Kosten eine Ladestation installieren lassen, Hauseigentümer müssen künftig in der Regel zustimmen. Dazu kommen die E-Auto-Kaufprämien sowie die Tendenz, wieder mehr mit dem Auto zu fahren, um Ansteckungsrisiken in öffentlichen Verkehrsmitteln zu meiden.

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Kleine Makler sind besser

Große internationale Makler konzerne erbringen für ihre Kunden nicht zwingend eine bessere Leistung als Kleinbetriebe, sagt Adalbert Pokorski, Gründer von Greenwater Capital. In Sachen Engagement und Schnelligkeit können gerade die Mini-Makler punkten.

Bei Immobilientransaktionen sind die großen international aufgestellten Makler unternehmen vielfach erste Anlaufstelle: “Damit mache ich keinen Fehler”, ist das Kalkül des potenziellen Kunden. Der optimale Vermittlungspartner wird so allerdings nicht unbedingt gefunden. Exklusiver Objektzugang, intensive Kenntnis des jeweiligen regionalen Marktes, ein starkes Netzwerk vor Ort sowie hohes Engagement, gepaart mit einer soliden Vertrauensbasis bei Verkäufern, zeichnen den perfekten Makler aus – und da können kleine und kleinste Adressen oft punkten.

Wenn der Makler selbst Chef oder gar zugleich einziger Angestellter seiner Firma ist, wird er den Erfolg mit mehr Ehrgeiz und persönlichem Engagement suchen als viele Mitarbeiter großer Firmen. Gleichzeitig würde ein Misserfolg seine Reputation und den eigenen Geldbeutel ganz empfindlich treffen. Kein Wunder also, dass er bereit ist die Extra-Meile zu gehen und dass er vor allem die langfristige Zufriedenheit seiner Käufer und Verkäufer in den Vordergrund stellt. Denn die kommen gerne immer wieder. Die persönliche Bindung vieler kleinerer Makler zu ihren Kunden ist aufgrund der Chef-Betreuung stark. Beim nächsten attraktiven Objekt ist die Wahrscheinlichkeit deshalb nicht gering, dass handverlesene, passende Interessenten direkt kontaktiert werden, während die internationalen Adressen die Immobilie vielfach per Auktion am Markt anbieten – und dann abwarten.

Käufer und Verkäufer haben großes Interesse an einer hohen Umsetzungsgeschwindigkeit und dass trotzdem kurzfristige Anpassungen von Details flexibel umgesetzt werden können. Auch hier gilt oft: klein sticht groß. Abstimmungsprozesse über Hierarchieebenen sind dem Ein-Personen-Makler in der Regel fremd. Meistens geht dies mit Kenntnis der Region und des Verkäufers einher. Während der Angestellte eines Makler Großunternehmens Datenbanken befüllt, in Meetings sitzt und Exposés diskutiert, kennt der kleine Makler fast jedes Haus in seiner Region von innen und die Eigentümer sowieso.

Nach diesem Loblied auf den Ein-Personen Makler bleibt nur noch die Frage zu klären, warum die großen Adressen trotzdem den Markt immer mehr beherrschen? Ein Grund ist, dass der kleine Wettbewerber ab einer gewissen Transaktionsgröße an seine Grenzen stößt. Oft kann dieser Konflikt jedoch aufgelöst werden, indem der kleine Makler auf sein Netzwerk zurückgreift und mit einem lokalen Asset-Manager zusammenarbeitet, der bei der Transaktion beratend zur Seite steht.

von Adalbert Pokorski
www.immobilien-zeitung.de

Einen Tag vor Weihnachten beginnt am Immobilienmarkt eine neue Ära

Ab dem 23. Dezember gilt eine neue Regel für die Courtage beim Immobilienkauf. Ökonomen zufolge geraten Makler dadurch zwar unter Druck. Doch am Ende könnten sie profitieren, so wie viele Käufer und Verkäufer.

Erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik gelten ab dem 23. Dezember bundesweite Regeln für die Maklerprovision beim Immobilienkauf. In vielen Fällen dürften diese Regeln auf eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer hinauslaufen. Für Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien bricht genau einen Tag vor Heiligabend ein neues Zeitalter an.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln allerdings glaubt nicht, dass es bei einer bloßen Teilung bleibt. In einer aktuellen Kurzstudie des Instituts, die WELT vorliegt, prognostiziert IW-Immobilienmarktexperte Michael Voigtländer mehr Wettbewerb, eine Neuausrichtung der Maklertätigkeit und mittelfristig auch sinkende Courtagesätze. „Der Markt wird sich deutlich ändern“, schreibt Voigtländer.

Zunächst aber werden Käufer vielerorts künftig mehrere Zehntausend Euro Vermittlungsprovision sparen können, wenn sie eine teure Immobilie in einer der Städte kaufen, in denen die Provision bisher nicht geteilt wird, also beispielsweise in Berlin oder in den Bundesländern Hessen oder Brandenburg.

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Eigenheim für viele trotz Niedrigzins unerschwinglich

Die Baubranche boomt seit Jahren, die Kosten explodieren. Deshalb platzt für viele Verbraucher trotz günstiger Finanzierungskosten der Traum von den eigenen vier Wänden. Das bemängelt der Bundesverband für Immobilienwirtschaft (BVFI). Alleine in den letzten drei Jahren sind die Preise für Wohngebäude pro Quartal im Vergleich zum jeweiligen Vorjahreszeitraum um mindestens drei, maximal fast fünf Prozent gestiegen, so der Marktbeobachter Statista.

Hinzu kommen die gestiegenen Kosten für die Grunderwerbssteuer; Neufassungen von Energiespar- und Bauverordnungen sind ebenfalls Kostentreiber. „Die Verordnungen sind teils energiepolitisch unsinnig und oft unverhältnismäßig“, ärgert sich Jürgen Engelberth, Vorstandsvorsitzender des BVFI. „Man denke nur an Bauvorhaben, deren Wohneinheiten ausschließlich an Kunden jenseits der 50 Jahre verkauft wurden, bei denen das Bauamt aber darauf bestand, einen horrend teuren Kinderspielplatz für die Anwohner zu bauen.“ Außerdem werde naturgemäß vornehmlich hochpreisig und margenträchtig gebaut, für Wohnraum für schmalere Portemonnaies fehle jede Förderung, so der Verbands-Chef weiter.

Dabei wäre es für den Staat vorteilhaft, zum Beispiel Eigenkapitalersatzdarlehen zur Verfügung zu stellen. Diese Darlehen befähigten Menschen der mittleren und unteren Gehaltsklassen eine solide Finanzierung für das Eigenheim aufzustellen und der Bedarf an günstigem Wohnraum würde bedient werden. Im seit einem Jahrzehnt anhaltenden Niedrigzinsumfeld überschwemmt die Europäische Zentralbank den Markt ohnehin mit zinsgünstigen Darlehen.

Da es sich nicht um eine Subvention, sondern ein Darlehen handelt, fließt das Kapital zum Staat zurück. „Wir setzen uns dafür ein, dass Bauvorschriften vereinheitlicht werden und die Bundesregierung die Schaffung von günstigem Wohnraum für einen Großteil der Bevölkerung endlich vereinfacht und zielgerichtet fördert“, so Engelberth weiter. Denn der Wohnraumbedarf – insbesondere in Metropolregionen – übersteigt Neubau und Umwidmung seit Jahren bei Weitem.

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Trotz Coronakrise: Immobilienpreise ziehen weiter deutlich an

Die Pandemie hinterlässt am Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen keine Spuren. Die Mietpreise hingegen bleiben stabil.

Frankfurt Eigenheime haben sich in der Coronakrise in Deutschland erheblich verteuert. Der Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern gehe unverändert weiter, heißt es in einer am Montag veröffentlichten Analyse des Hamburger Forschungsinstituts F+B. Demnach verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser im dritten Quartal im Schnitt um 8,6 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum.

Damit legten Eigenheime noch mehr zu als Eigentumswohnungen, die sich mit plus 5,5 Prozent ebenfalls deutlich verteuerten. „Wir sind der Auffassung, dass die Corona-Pandemie hier einen zusätzlichen und offenbar auch nachhaltigen Nachfrageschub bei gleichzeitig beschränktem Angebot erzeugt hat“, sagte F+B-Chef Bernd Leutner.

Schon im zweiten Quartal waren die Preise für Eigenheime laut der Firma, die Städte und Gemeinden bei der Aufstellung von Mietspiegeln berät, stark gestiegen. Die Coronakrise hat auch Wohnwünsche verändert: Angesichts von Lockdowns und Homeoffice legen viele Menschen Wert auf mehr Wohnfläche oder Platz im Freien, zeigten jüngst Umfrage. Auch das Umland von Metropolen werde begehrter.

Anders als bei Wohneigentum sieht F+B kaum noch Dynamik bei den Mieten. Die Neuvertragsmieten hätten im dritten Quartal zum Vorjahreszeitraum stagniert (plus 0,1 Prozent) und seien zum zweiten Quartal 2020 um 0,9 Prozent leicht gesunken. Die Bestandsmieten kletterten unterdessen um 1,4 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum. Die Zeit exorbitanter Mietsteigerungen sei vorbei, meint Leutner.

In den sieben größten Städten Deutschlands, darunter München, Berlin und Hamburg, gebe es weiter eine hohe Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern, beobachtet F+B. Das sorge für stark wachsende Preise und etwas höhere Mietanstiege als im Schnitt. „Der Mietmarkt zeigt sich nach wie vor überraschend robust und aus Vermietersicht stabil.“

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Glück allein wird´s nicht sein…

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Eschweiler, 10. Januar 2018

 

Glück allein wird´s nicht sein…

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Alle Neune…

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Eschweiler, 03. Januar 2019

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Das kann man sich nun an zehn Fingern abzählen…

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Eschweiler, 10. Januar 2020

Das kann man sich nun an zehn Fingern abzählen…

Wie bereits in den vergangenen neun Jahren geschehen, so wurde erfreulicherweise auch dieses Jahr zum zehnten Mal in Folge Frau Sandra Luc, Fachwirtin der Immobilienwirtschaft und alleinige Inhaberin von SANREALTY – Ideen in Immobilien, von Europas größtem Immobilien-Magazin, der BELLEVUE, mit dem international begehrten und gleichermaßen anerkannten Gütesiegel BEST PROPERTY AGENT ausgezeichnet.
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Dieser Umstand hat sicher nichts mehr mit Zufall zu tun, er ist das Ergebnis einer konsequent guten Arbeit.
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