Nicht nur Lage, Lage, Lage Was bestimmt den Immobilienpreis?

Das eigene Zuhause ist gefühlt besonders teuer: Es hat Arbeit gemacht, Erinnerungen sind damit verbunden. Aber wie viel ist die Immobilie anderen wert? Manches können Besitzer selbst herausfinden.

 Die Entscheidung ist gefallen, das Haus oder die Eigentumswohnung soll verkauft werden. Doch was ist die Immobilie überhaupt wert? Erste Anhaltspunkte liefern Anzeigen zu vergleichbaren Hausverkäufen in der unmittelbaren Umgebung. "Aber Vorsicht, der Angebotspreis muss nicht der tatsächliche Verkaufspreis sein, Abweichungen können sich sowohl nach oben als auch nach unten ergeben", sagt Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.

Den reinen Grundstückswert eines Hauses ermitteln Immobilienbesitzer über den sogenannten Bodenrichtwert. Man findet ihn meist im Internet oder durch Nachfrage beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Gemeinde, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Mieter will nicht jeder mit übernehmen

Für den Wert der Immobilie spielt aber je nach Zielgruppe auch die Nutzung eine Rolle. "So lassen sich vermietete Wohnungen nur schwer an Selbstnutzer verkaufen", sagt Reinhardt. Dagegen haben Kapitalanleger naturgemäß ein größeres Interesse an vermieteten Objekten, sofern die Mieter eine gute Bonität haben.

Der Wert einer Immobilie bemisst sich auch nach seiner Energieeffizienz. Neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage sind etwa wertsteigernd. "Bei einem zeitnah geplanten Verkauf sollten Eigentümer aber genau prüfen, ob sich das mit Blick auf einen möglichen Mehrerlös wirklich noch lohnt und in der verbleibenden Zeit bis zum Verkaufstermin auch sicher umsetzbar ist", betont Barent.

Altmodische Bäder können den Wert senken.

Ungünstige Raumaufteilungen oder Spezialausstattungen können dagegen den Wert der Immobilie mindern. "Ein Badezimmer aus Marmor mit goldenen Wasserhähnen zum Beispiel galt für einige in den 1980er-Jahren als chic, trifft aber heutzutage nicht mehr den Zeitgeist", hat der Berliner Immobilienmakler Michael Sawall beobachtet.

Wer genauer wissen möchte, was ein guter Ausgangspunkt für Preisverhandlungen ist, kann sich an Experten mit Orts- und Marktkenntnissen wenden, sagt Barent vom Eigentümerverband. Etwa einen Gutachter, Immobilien-Sachverständigen oder Makler. "Eine professionelle Bewertung hat den Vorteil, objektiver zu sein."

Auftraggebern rät Barent, auf Zertifizierungen von namhaften Anbietern wie etwa TÜV, HypZert oder IHK zu achten. Wichtig sei außerdem, dass Wohneigentümer den Gutachtenzweck Verkauf nennen: Die Perspektive des Gutachters können eine andere sein als wenn es um den Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gehe. Außerdem reiche für den Verkauf oft eine Gutachten-Kurzfassung aus.

Quelle: n-tv.de, Sabine Meuter, dpa

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Mit Modernisierungen Steuern sparen

Neue Fenster in der Wohnung einsetzen, Wärmedämmung am Haus anbringen: Modernisierungen sind meist mit hohen Kosten verbunden. Ein Teil davon kann in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Worauf müssen Eigentümer achten?

Wer einen Handwerker beauftragt, um Reparaturen oder Modernisierungen am Haus oder in der selbst genutzten Wohnung durchführen zu lassen, kann dafür eine Steuerermäßigung erhalten. "Diese beträgt 20 Prozent der Kosten ohne Material und ist auf 1200 Euro im Jahr beschränkt", erklärt Erich Nöll, Geschäftsführer vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Aber Achtung: Förderungen dürfen nicht parallel in Anspruch genommen werden.

In der Steuererklärung geltend gemacht werden kann beispielsweise die Sanierung des Bades, Reparaturen am Dach, die Erneuerung der Fenster und Türen, Anbringung von Wärmedämmung oder die Installation einer Photovoltaikanlage. Dafür brauchen die Auftraggeber eine Rechnung, die sie zudem nicht bar bezahlt haben.

Jede Maßnahme darf nur einmal gefördert werden

Bevor Steuerpflichtige einen Auftrag vergeben, sollten sie aber genau prüfen, was sich für sie am meisten lohnt. Denn die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und regionale Anbieter fördern manche Arbeiten mit einem Zuschuss oder zinsverbilligten Darlehen. Wichtig in jedem Fall: Geld gibt es auf Antrag. Dieser muss vor der Auftragsvergabe an die Handwerker oder das Bauunternehmen gestellt werden. Die KfW erwartet, dass Eigentümer sich vor Einreichen ihres Antrags informieren und möglichst einen Energieberater zu Hilfe holen.

"Wird eine solche Fördermöglichkeit in Anspruch genommen, kann zusätzlich keine Steuerermäßigung in der Einkommensteuererklärung beantragt werden", erklärt Nöll. Der Grund: Es soll nicht doppelt gefördert werden. Dabei kommt es immer auf die geförderte Maßnahme an, nicht auf die geförderte Summe. "Wird beispielsweise die Sicherung des Hauses gegen Einbruch mit 1600 Euro gefördert und haben die Kosten hierfür 5000 Euro betragen, gibt es auch für den verbleibenden Kostenanteil keine Steuerermäßigung mehr", erläutert Nöll.

Fördergelder gibt es beispielsweise für den altersgerechten Umbau der Wohnung oder des Hauses, Sicherungsmaßnahmen für besseren Einbruchschutz oder die Nutzung erneuerbarer Energien wie Photovoltaikanlagen.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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Grundsteuer: Illusion realitätsgerechter Werte

Der aktuelle Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer sieht auf Bundesebene eine Ermittlung des Grundsteuerwerts auf Basis eines wertabhängigen Modells vor. Wertermittlungen von Immobilien sind jedoch komplex – insbesondere Wirtschaftsimmobilien sind als Spezialimmobilien nur schwerlich einer einfachen Bewertung zu unterziehen. Ein Kommentar von Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Entsprechend handelt es sich bei dem wertabhängigen Modell um ein Berechnungsschema mit vielen Parametern, was die Bewertung aufwendig macht und die Streitanfälligkeit für die Zukunft erhöht. Auch sind beispielsweise die Bodenrichtwerte im Zusammenhang mit der Grundsteuer nicht unproblematisch.

Wechsel des Berechnungsmodells wäre zielführender


Einerseits führen sie in Metropolregionen aufgrund ihrer dynamischen Steigerung zu nicht unbeachtlichen Herausforderungen insbesondere im Bereich Wohnen. Andererseits sind sie rein rechtlich kritisch, weil sie nicht justiziabel sind. Andere Parameter spiegeln nur statistische Wertannahmen wider. Wenn jedoch bereits die Berechnungsparameter eines Modells nur durch verallgemeinerte Werte gefüllt werden, kann das Modell wohl kaum eine realitätsgetreue Wertberechnung liefern. Es wäre daher zielführender, ein einfacheres Berechnungsmodell wie das Flächenmodell anzuwenden, anstatt sich durch eine solch komplexe und somit teure Berechnung der Illusion realitätsgerechter Werte hinzugeben.

Länderöffnungsklausel daher sinnvoll

Der ZIA begrüßt in diesem Zusammenhang die geplante Länderöffnungsklausel. Hierdurch bekommen zumindest einzelne Länder die Möglichkeit, die Grundsteuer in Form eines einfachen und unbürokratischen Flächenmodells zu erheben. Im Zuge der Länderöffnungsklausel muss jedoch sichergestellt werden, dass bei einer Nutzung des Optionsmodells das entsprechende Land keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanzausgleichs vornehmen muss. Eine Schattenberechnung nach dem Bundesmodell allein für Zwecke des Länderfinanzausgleichs wäre nicht im Sinne der politisch avisierten Entbürokratisierung.

Umlagefähigkeit der Grundsteuer beibehalten


Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer muss nach Ansicht des ZIA erhalten bleiben. „Die Abschaffung der Umlagefähigkeit – wie sie aktuell der Berliner Senat mit einer Bundesratsinitiative plant – ist nichts anderes als eine weitere Form von verantwortungsloser Symbolpolitik“, so Volckens. In dem einen Fall könnte der Vermieter die Kaltmiete noch erhöhen, um die vorher nicht existente neue wirtschaftliche Belastung aufzufangen. Möglicherweise ist dies nicht kurzfristig möglich, mittel- und langfristig aber wird die wirtschaftliche Belastung aus der Grundsteuer in der Kalkulation berücksichtigt und somit in die Kaltmiete eingepreist.

Nur Neubau bringt eine Dämpfung des Mietpreises


Durch die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Mehrbelastung bei der Bemessung der Kaltmiete würde auch ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete folgen. Im Ergebnis würden die Mieten steigen. In dem anderen Fall könnte der Vermieter die zusätzliche Belastung nicht in der Kaltmiete berücksichtigen. Wenn allerdings die Belastungen für Vermieter steigen, kann weniger investiert werden, etwa in energetische Modernisierungen oder insgesamt in den dringend benötigten Neubau, der wiederum eine mietpreisdämpfende Wirkung hätte. Am Ende wirkt sich ein solcher Eingriff somit vor allem auf die Mieter negativ aus. Man muss sich doch schon sehr wundern, dass der Berliner Senat solch einfachste wirtschaftlichen Zusammenhänge nicht erkennt.

Umlagefähigkeit essenziell für Mieter

Für den Mieter sei es die fairste und transparenteste Lösung, wenn die Umlagefähigkeit erhalten bleibt. Außerdem sei die Grundsteuer ja gerade dafür da, für den Nutzer die entsprechend funktionierende Infrastruktur vor der Haustür zur Verfügung zu stellen – nicht dem Hauseigentümer. Der Gedanke der Abschaffung sei zudem auch verfassungsrechtlich zweifelhaft. Denn die Grundsteuer würde ohne ihre Umlagefähigkeit aufgrund der wertabhängigen Ermittlung wie eine Vermögensteuer ausschließlich auf Immobilieneigentum wirken.  

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Die Gemeinden langen kräftig hin

Die Kommunen nehmen mit ihren eigenen Steuern so viel Geld ein wie lange nicht. Besonders stark stieg im vergangenen Jahr das Aufkommen aus der Gewerbesteuer, das Unternehmen vor Ort zahlen: Hier lagen die Einnahmen mit 55,8 Milliarden Euro um 5,6 Prozent höher als im Vorjahr. Ebenfalls bedeutend ist die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke, die 13,8 Milliarden Euro einbrachte und damit 1,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Hinzu kommt die Grundsteuer A für agrarische Flächen mit Einnahmen von 0,4 Milliarden Euro, was einem Plus von 0,4 Prozent entspricht. Die Kommunen legen für die drei Steuern die Hebesätze selbst fest. Sie erhielten dadurch im vergangenen Jahr zusammen 70 Milliarden Euro. Das teilte das Statistische Bundesamt am Freitag mit. Demnach sind die Grundsteuereinnahmen auf dem höchsten Stand seit 1991.

Der Anstieg der kommunalen Steuereinnahmen ist zum einem auf die gute wirtschaftliche Lage zurückzuführen, wodurch etwa die Gewinne der Unternehmen steigen und damit die Höhe der Gewerbesteuer. Zum anderen erhöhen die Gemeinden seit langem die Hebesätze und steigern so deren Aufkommen, wenn auch manche Gemeinde die Hebesätze senkt oder sich mit einer geringeren Gewerbesteuerlast als Standort zu profilieren versucht. Im vergangenen Jahr haben die Kommunen generell seltener als zuvor die Steuersätze angehoben.

Öfter noch als zu einer Anhebung der Gewerbesteuer greifen Gemeinden zu einer Erhöhung der Grundsteuer – wohl auch, weil Hausbesitzer als weniger mobil im Vergleich zu Unternehmen gelten. Das trifft jeden: Die Zahlung der Grundsteuer B reicht der Hausbesitzer über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiter. Zur Berechnung der Grundsteuer, zu der auch ein Einheitswert des Grundstückes und eine Grundsteuermesszahl dienen, braucht es bis Jahresende eine neue Regelung, da die Immobilienwerte zu lange nicht angepasst wurden. Der Hebesatz der Grundsteuer B stieg laut Statistischem Bundesamt bundesweit im Durchschnitt um 2 Prozentpunkte auf 472 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Im vergangenen Jahr hat jede zehnte Gemeinde ihre Grundsteuer und jede zwölfte Gemeinde ihren Gewerbesteuer erhöht, wie die Beratungsgesellschaft EY berechnet hat. Die meisten Erhöhungen gab es Jahr im Saarland: Jede zweite Kommune hat dort nun eine höhere Grundsteuer. In Niedersachsen lag der Anteil bei 19 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei 16 Prozent und in Bayern und Thüringen bei weniger als sechs Prozent. Deren Untersuchung bildet den durchschnittlichen Hebesatz der Gemeinden unabhängig von der Einwohnerzahl, während das Statistische Bundesamt gewichtete Werte veröffentlicht, die höher liegen. Das zeigt, dass der Hebesatz der Grundsteuer mit der Einwohnerzahl tendenziell steigt und damit in größeren Gemeinden höher liegt.

Große Unterschiede zeigen sich in der kommunalen Finanzlage und auch bei den Hebesätzen von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen haben viele Städte hohe Schulden, wozu Kommunalpolitiker auch auf den Strukturwandel verweisen. Hier ist der durchschnittliche Hebesatz unter den Flächenländern am höchsten (siehe Grafik). Die stärkste Zunahme im Aufkommen aus der Grundsteuer B erzielte im Jahr 2018 unter den Flächenländern das Saarland mit einem Plus von 6,4 Prozent und unter den Stadtstaaten Bremen mit einem Plus von 2,9 Prozent.

Der durchschnittliche Hebesatz aller Gemeinden für die Gewerbesteuer blieb wie im Vorjahr bei 402 Prozent. Gleichzeitig lag das Gewerbesteueraufkommen in allen Bundesländern im Jahr 2018 über dem des Vorjahres: Hamburg erreichte Mehreinnahmen von 14 Prozent, Rheinland-Pfalz von 12,1 Prozent und das Saarland von 11,4 Prozent.

Quelle: F.A.Z.

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So beerdigt die GroKo den Traum vom Eigenheim

Die Koalition verkauft ihre Entscheidungen zur Lage am Wohnungsmarkt als Erfolg. Doch ausgerechnet einer der zentralen Punkte, der viele Menschen vom Eigentumserwerb abhält, bleibt unangetastet. Warum?  

Während SPD und Union im Umgang mit Hans-Georg Maaßen ihr nächstes Streitthema ausfechten, herrscht innerhalb der GroKo immerhin in einem Punkt mal wieder Einigkeit: Die Ergebnisse des Koalitionsausschusses zur Lage am Wohnungsmarkt werden als großer Erfolg verkauft. „Bezahlbares Wohnen soll gesichert werden“ (CDU), und wichtig sei, „dass Menschen ein bezahlbares Zuhause haben“ (SPD), heißt es aus den Parteizentralen.  

Die Ziele sind wünschenswert. Doch auf welchem Wege sollen sie erreicht werden? Neben der umstrittenen Mietpreisbremse besteht etwa für Bürger, die Eigentum erwerben wollen, die Erleichterung nun darin, dass sie die Maklercourtage künftig nicht mehr allein bezahlen müssen, sondern sie sich mit dem Verkäufer teilen. Das ist ein Schritt, der die Nebenkosten mindert, und er ist richtig.

Doch die bestehen ja nicht allein aus der Vermittlungsprovision. Ein weiterer großer Posten jener bis zu 15 Prozent, die Käufer neben dem reinen Kaufpreis zu entrichten haben, ist die Grunderwerbsteuer. Sie allein schlägt etwa in Berlin für ein 400.000-Euro-Objekt mit satten 24.000 Euro zu Buche, weil die Hauptstadt die Abgabe auf sechs Prozent festgesetzt hat.

Das ist seit der Föderalismusreform von 2006 möglich, als das Recht zur Bestimmung des Steuersatzes auf die Länder überging. Zuvor hatte der Satz bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent gelegen, bis 1997 sogar bei zwei Prozent.

Eigentum für viele Menschen ein unerfüllbarer Traum

Zurückhaltung kennt man dabei seit der Umstellung kaum: Insgesamt 27 Mal erhöhten die Länder die Grunderwerbsteuer, in fünf davon beträgt sie inzwischen 6,5 Prozent. Dass sich die Einnahmen aus der Abgabe zwischen 2010 und 2018 von 5,3 auf 14,1 Milliarden Euro nahezu verdreifacht haben, liegt dabei aber nicht allein an der Erhöhung der Sätze.

Die öffentlichen Kassen füllen sich auch in ungekanntem Ausmaß, weil die Kaufpreise, die der Erhebung der Steuer zugrunde liegen, stark angestiegen sind – ein Ergebnis auch des Niedrigzinskurses der EZB, mit dem die Politik, nicht ohne Eigennutz, längst ihren Frieden geschlossen hat.

Dass Eigentum für viele Menschen zum unerfüllbaren Traum geworden ist, liegt mithin auch an einer Politik, die nicht mehr bereit ist, Kosten im Blick zu behalten, und so keinen Fußbreit mehr hinter das Steueraufkommen zurückkann, das sie sich gesichert hat. Ein eigener Beitrag zur Entlastung der Käufer, ein Freibetrag beim Kaufpreis etwa, auf den die Grunderwerbsteuer nicht zu zahlen ist, das wäre ein wirkliches Signal an die Bürger gewesen – wäre.

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Baukindergeld: Mission erfüllt oder milliardenschwere Fehlsubvention?

Rund ein Jahr nach der Einführung nimmt der Streit um das Baukindergeld wieder Fahrt auf. Ist es eine zielgerichtete Förderung, die Familien den Weg in die eigenen vier Wände erleichtert, oder doch eine milliardenschwere Fehlsubvention? Darüber streiten sich aktuell die Experten von LBS und Deutscher Mieterbund. Das Baukindergeld war schon während seiner Einführung umstritten. Gegner befürchteten vor allem, dass es lediglich zu Mitnahmeeffekten bei Familien führt, die sich den Kauf der eigenen vier Wände ohnehin leisten können. Befürworter erhofften sich hingegen, dass damit gezielt Familien der Weg ins Eigenheim erleichtert wird. Rund ein Jahr nach der Einführung nimmt die Debatte um das Baukindergeld neue Fahrt auf.

Falsche Unterstellungen
 
Axel Guthmann, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen, hat nun ein positives Zwischenfazit zum Baukindergeld gezogen. „Das Baukindergeld wird anders als unterstellt in erster Linie von Familien mit geringem und mittlerem Einkommen in Anspruch genommen. Außerdem fließt die Förderung vor allem in strukturschwächere Flächenländer sowie in den Kauf bestehender Immobilien – und das ist auch gut so“, so Guthmann. Er bezieht sich dabei auf Zahlen von LBS Research.

Mittlere Einkommen dominieren


Von September 2018 bis Ende März 2019 entfielen laut der Auswertung der Landesbausparkassen fast drei Viertel der bewilligten Baukindergeldanträge auf Familien im mittleren Einkommensbereich zwischen 20.000 und 60.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen. Familien mit höheren Einkommen hätten hingegen sogar etwas seltener als Geringverdienende mit weniger als 20.000 Euro Jahreseinkommen das Baukindergeld beantragt und erhalten.

Falsch und teuer


Der Deutsche Mieterbund teilt das positive Urteil Guthmanns zum Baukindergeld überhaupt nicht. In einer aktuellen Stellungnahme erklärt Präsident Lukas Siebenkotten das Baukindergeld als milliardenschwere Fehlsubvention. „Das Baukindergeld ist falsch, teuer und eine milliardenschwere Fehlsubvention ohne positive wohnungspolitische Auswirkungen“, so Siebenkotten.

Wohnungsneubau wir nicht angereizt


 Der Präsident des Deutschen Mieterbunds bezieht sich dabei auf einer gerade veröffentlichten Auswertung des Bundesinnenministeriums. „Der staatliche Zuschuss, der bisher an 43.000 Familien gezahlt wird, trägt zur Eigentumsbildung dieser Haushalte bei. Der dringend notwendige Wohnungsneubau wird aber nicht angereizt“, kritisiert Siebenkotten. Der notwendige Wohnungsneubau, insbesondere in den Städten und Ballungsgebieten, werde durch das etwa 10 Mrd. teure Baukindergeld nicht gefördert. Er verweist bei seiner Kritik unter anderem auf den hohen Anteil der Anträge für Bestandsimmobilien.

84% der Anträge beziehen sich auf Bestandsimmobilien


 In der Tat bezogen sich 84% der bis Ende März 2019 gestellten Baukindergeldanträge auf den Kauf bestehender Immobilien. Guthmann sieht das nicht als Beleg dafür, dass das Baukindergeld kaum etwas dazu beitrage, neuen Wohnraum zu schaffen. Er wirft hierfür vor allem zwei Gründe in den Ring. Erstens könnten die Anträge erst nach dem Einzug ins neue Heim und zudem nur für Baugenehmigungen, die ab 2018 erteilt wurden, gestellt werden. Der Großteil dieser Häuser dürfte aber noch nicht fertiggestellt sein. Zweitens verschiebe sich das Verhältnis bereits. Die von September bis Dezember 2018 gestellten Anträgen auf Baukindergeld betrafen nur zu 13% einen Neubau, im ersten Quartal 2019 ist der Anteil auf 22% gestiegen.

Baukindergeld verschärft Wohnungssituation


„Die Förderung des Kaufs von Eigentumswohnungen treibt die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter in die Höhe“, hält Siebenkotten dagegen. Viel schlimmer sei aber, dass insbesondere in Großstädten jetzt wieder verstärkt Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und die bisherigen Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt würden. Durch dieses „Kaufkindergeld“ werde aber nicht eine einzige Wohnung gebaut.“

Mitnahmeeffekte auf dem Land

 In den Regionen abseits der Metropolen seien die befürchteten Mitnahmeeffekte nicht nur in der Theorie groß. „Hier sind die Mitnahmeeffekte groß, werden vor allem die Haushalte unterstützt, die sowieso bauen wollten“, meint Siebenkotten. Ohnehin ergebe es wohnungspolitisch überhaupt keinen Sinn, Wohnungsneubau in Regionen mit ausgeglichenen Märkten anzureizen. Er fordert daher die mehr als 10 Mrd. Euro für das Baukindergeld lieber in Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu geben. Nicht

Aufgabe des Baukindergelds

 Axel Guthmann zufolge ist es aber gar nicht Aufgabe des Baukindergelds in erster Linie die Bautätigkeit anzukurbeln. Es solle vielmehr auch jenen Familien den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen, die andernfalls an der Eigenkapitalhürde scheitern würden. Das sei nicht zuletzt deshalb sinnvoll, weil das mietfreie Wohnen als Baustein der Altersvorsorge immer wichtiger werde. Diese Ziel habe das Baukindergeld treffsicher erfüllt. Guthmann verweist diesbezüglich auf eine Studie des Berliner Forschungsinstituts empirica. Demnach können sich dank des Baukindergelds zusätzlich rund 58.000 junge Familien, die derzeit zur Miete wohnen, die eigenen vier Wände leisten. „Die Zahl der potenziellen Ersterwerber von Wohneigentum ist damit um satte 32% gestiegen“, so Guthmann. Damit habe das Baukindergeld eines seiner wesentlichen Ziele klar erfüllt. (mh)

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Immobilienverkauf? Bitte nur mit Makler!

Immobilienmakler sind nur auf Profit aus, verlangen horrende Courtagen und tun kaum etwas für ihr Geld – so lautet bei vielen Hausverkäufern der Tenor. Doch diese Ansicht tut diesem Berufszweig Unrecht.

Bei einem ertragreichen Hausverkauf, den ein versierter Makler vorbereitet, einfädelt und zum Abschluss bringt, refinanziert dieser sich nicht nur selbst, sondern erbringt dem Verkäufer in der Regel auch noch einen stattlichen Mehrwert. Ein guter Makler bringt nämlich nicht nur Fachkenntnis mit, sondern auch Erfahrung und gutes Verhandlungsgeschick.

Nicht den Aufwand unterschätzen

Sie denken über den Verkauf Ihrer Wohnung nach? Dann bedenken Sie dabei bitte nicht nur den verlockenden Gewinn, sondern auch die viele Arbeit auf dem Weg dahin. Eine Immobilie zu verkaufen kann langwierig und aufwändig sein - trotz der modernen Internetplattformen, die das Gegenteil versprechen. Doch bitte vergegenwärtigen Sie sich, dass es sich bei einem Hauskauf meist um die hochwertigste Investition des Käufers handelt. Diese wird er nicht über Nacht tätigen. Auch für den Verkäufer ist ein Immobilienverkauf häufig das größte Geschäft seines Lebens. Sie sollten also schon aus Eigeninteresse bedacht handeln und sich einen guten Makler mit ins Boot holen. Erstellen Sie außerdem einen Zeitplan und kalkulieren Sie großzügig, denn nichts ist ärgerlicher als Verzögerungen, die den ganzen Erfolg gefährden.

Das leistet ein guter Makler

Ein professioneller Immobilienmakler hat im Grunde gleich drei wichtige Kernkompetenzen, die bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf zum Tragen kommen. Zunächst einmal ist er darin ausgebildet, den korrekten Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Dieser errechnet sich je nach Immobilienart durch verschiedene Verfahren, die zum Beispiel den reinen Sachwert, den Vergleichswert am Markt oder auch den Ertragswert aus künftigen Vermietungen berücksichtigen. Verkäufer ohne Makler machen oft den Fehler, Ihr Angebot nur nach dem zu kalkulieren, was sie einst beim Hauskauf oder –bau zahlten und vernachlässigen die aktuelle Marktsituation. Ein Makler hingegen – und das ist die zweite Kernkompetenz – verfügt über jahrelange Erfahrung am Markt und kennt die aktuellen Entwicklungen und Trends. Zugleich verfügt ein Makler dank seiner Berufsjahre oft auch über ein enges Netzwerk an Kontakten und potentiellen Käufern, mit denen er eine gewisse Vertrauensbasis hat. Hier schließt sich dann auch gleich der dritte Kompetenzpunkt an, nämlich das empathische Vorgehen in den Verhandlungen. Ein Makler weiß, wie ein Hauskäufer tickt, was ihm wichtig ist und wobei er oft Bedenken hat. Auf diesen Vorteil zu verzichten, ist für private Immobilienverkäufer sicherlich nicht ratsam.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf

Was kann an einem Hausverkauf schon so schwer sein? So gehen viele dieses Thema an. Doch allein aufgrund der Summen, die hier verhandelt werden, sei höchste Vorsicht und Umsicht gemahnt. Beim Verkauf eines Küchengerätes 10 Euro zu verschenken ist eine Sache, bei einem Haus 10.000 Euro Gewinn zu wenig zu machen, eine ganz andere. Diese Fehler sollten Sie auf jeden Fall vermeiden:

Schlechtes Timing

Auch wenn der hiesige Wohnungsmarkt momentan viel Gutes verspricht, so gilt das nicht für alle Objekte und Lagen. Oft bedeutet ein falscher Verkaufszeitpunkt den Verlust von viel Geld.

Falscher Angebotspreis

Abgesehen davon, den richtigen Sachwert zu bestimmen, kommt es beim Verkaufen natürlich auch auf den veröffentlichten Angebotspreis an. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Erträge. Ist er zu hoch, verschrecken Sie Interessenten.

Minderwertige Präsentation

Der potentielle Käufer bekommt in der Regel zweimal einen Eindruck von Ihrem Objekt – einmal in der Anzeige und einmal bei der Besichtigung. In beides sollten Sie Zeit und Arbeit investieren. Eine professionelle Anzeige und ein sauberes, aufgehübschtes Haus lohnen sich immer.

Mangelhafte Vorbereitungen

Ein Immobilienverkauf ist auch ein rechtlicher und verwaltungstechnischer Akt. Ein Notar ist ebenso ein Muss wie das Bereithalten aller erforderlichen Dokumente und natürlich die korrekte steuerliche Erfassung. Wer hier schlampt, kann mächtig Ärger bekommen.

Geizen statt investieren

Der Grundsatz: „Wer Gewinn machen will muss investieren" gilt auch beim Immobilienverkauf. Wer die Kosten eines Maklers scheut, wird niemals das Maximum aus seinem Verkauf herausholen. Und keine Angst: Der Makler, dessen Courtage prozentual berechnet wird, möchte ja auch einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen.

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Eschweiler, 03. Januar 2019

 

 

Alle Neune…

Wie bereits in den vergangenen acht Jahren geschehen, so wurde erfreulicherweise auch dieses Jahr zum neunten Mal in Folge Frau Sandra Luc, Fachwirtin der Immobilienwirtschaft und alleinige Inhaberin von SANREALTY - Ideen in Immobilien, von Europas größtem Immobilien-Magazin, der BELLEVUE, mit dem international begehrten und gleichermaßen anerkannten Gütesiegel BEST PROPERTY AGENT ausgezeichnet.
Unter den wenigen Preisträgerinnen weltweit, wurden ihr und ihrem Team nach einer eingehenden Prüfung durch eine Jury aus international anerkannten Spezialisten der Immobilien- und Marketing-Wirtschaft in Hamburg diese Auszeichnung wiederholt zugesprochen. Dieser Umstand hat sicher nichts mehr mit Zufall zu tun, er ist das Ergebnis einer konsequent guten Arbeit.
Eine schönere Bestätigung des bisherigen Auftritts und den damit verbundenen Leistungen am regionalen, nationalen oder internationalen Immobilien-Markt, in Kombination mit zahlreichen, zufriedenen Kunden, kann es wohl kaum geben. Es ist ein weiterer Ansporn für die kommenden Aufgaben, die vielleicht auch Sie uns bald schon stellen werden, sprechen Sie uns gerne an.


für mehr Informationen kontaktieren Sie uns:


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Tel +49 2403-505 88 83 | Fax +49 2403-505 88 87 | Cell +49 172-775 88 87
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„Das Bestellerprinzip von Justizministerin Barley ist Augenwischerei“

Bundesjustizministerin Katarina Barley will Immobilienkäufer entlasten und dafür das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf einführen. Damit würde die Maklergebühr beim Erwerb von Wohneigentum künftig in aller Regel vom Verkäufer und nicht mehr auch vom Käufer getragen werden. Für Kurt Friedl, CEO von RE/MAX Germany, ist das alles nur Augenwischerei.

Die Diskussionen um die Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Immobilien hat nun auch Kurt Friedl von RE/MAX Germany auf den Plan gerufen. „Die Absichten der Justizministerin die Immobilienkäufer hierzulande zu entlasten sind ehrenhaft, der eingeschlagene Weg allerdings der falsche“, meint der Deutschland-Chef des Maklernetzwerks. „Soll der Verkäufer künftig die Maklergebühr tragen, liegt es für ihn nur nahe, sie einfach auf den Kaufpreis der Immobilie aufzuschlagen. Der Käufer zahlt sie indirekt also dennoch. Er würde sogar gleich doppelt draufzahlen, da durch den höheren Kaufpreis die Grunderwerbssteuer steigt.“

Augenwischerei

Dass die Politik von einer Entlastung für den Käufer spricht, sei reine Augenwischerei. Eine solche Regelung würde Kurt Friedl zufolge auch nichts an der eigentlichen Herausforderung beim Immobilienkauf ändern: der in einigen Regionen sehr hohen Nachfrage bei zu geringem Angebot. Ein sinnvolles Instrument wäre vielmehr eine Reform der Grunderwerbssteuer. „Sie würde eine echte und spürbare Entlastung für den Käufer bedeuten“, meint Friedl.

Existenzbedrohende Pläne

Die erfolgreiche Immobilienvermittlung sei in Ballungsgebieten eine anspruchsvolle Aufgabe. „Hier ist eine angemessen Leistungsvergütung gerechtfertigt, um für Verkäufer und Käufer eine qualitätvolle Beratung und Begleitung im Verkaufsprozess zu gewährleisten“, fordert der CEO von RE/MAX Germany. Entsprechend wenig hält er davon, dass das Justizministerium auch prüfen will, die Maklercourtage gesetzlich auf 2% inklusive Mehrwertsteuer zu begrenzen. „Die Branche sollte nicht zum Spielball der Politik werden. Die angedachte Minimalvergütung für die Makler in Deutschland ist existenzbedrohend und wird einen nachhaltigen Qualitätsverlust in der Dienstleistung für die Kunden nach sich ziehen“, warnt Friedl.

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Unsere neuen Flyer - passend zum Herbstanfang

Start der Heizsaison: Daran sollten Mieter und Hausbesitzer jetzt denken

Mit dem nahenden Oktober beginnt auch wieder die Heizsaison. Für Mieter und Vermieter ist das wieder ein guter Zeitpunkt sich über die Energiekosten Gedanken zu machen, denn schon mit einfachen Tricks lassen sich Heizkosten um mehrere hundert Euro senken.

Der Start der Heizsaison ist ein guter Zeitpunkt, um die eigenen Energiekosten zu prüfen und zu senken. Denn etwa 85% des Energieverbrauchs eines durchschnittlichen Haushalts entfallen auf Heizung und Warmwasser. Entsprechend groß ist das Sparpotenzial beim Heizen. Darauf weist die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hin.

Verbrauch vergleichen, Kosten mit wenig Aufwand senken

„Vielen Mietern und Eigentümern ist nicht bewusst, dass sie mit einfachen Mitteln eine Menge sparen können“, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin von co2online. „Zum Beispiel stoßlüften statt die Fenster zu kippen. Das senkt die Heizkosten in einer durchschnittlichen 70m2-Wohnung um 90 Euro im Jahr. Ganz nebenbei verringert das richtige Lüften die Gefahr für Schimmel. Und auch das Klima profitiert, weil weniger CO2 durchs Heizen entsteht.“ Auf www.heizspiegel.de können Mieter und Hauseigentümer prüfen, wo sie mit ihren Heizkosten und ihrem Verbrauch im Vergleich zu ähnlichen Haushalten stehen. Dafür sind lediglich einige Werte aus der Heizkostenabrechnung nötig. Außerdem erhalten sie Tipps, um ihre Heizkosten zu senken.

Mit diesen 3 Tipps sparen Mieter 250 Euro Heizkosten

Fenster abdichten: Undichte Fenster treiben die Heizkosten in die Höhe. Dabei kann sie jeder mit etwas Dichtungsband aus dem Baumarkt ganz leicht selbst isolieren. Bewohner einer gasbeheizten Wohnung mit sieben Fenstern können so rund 50 Euro pro Jahr sparen.

Sparduschkopf benutzen: Geld sparen beim Warmduschen – dafür ist ein Sparduschkopf das perfekte Accessoire. Er mischt den Wasserstrahl mit Luft und senkt so den Wasserverbrauch um circa die Hälfte. Bei einer täglichen Dusche von etwa sechs Minuten spart ein Zweipersonenhaushalt übers Jahr 140 Euro für Warmwasser.

Elektronische Thermostate einbauen: Morgens ein warmes Badezimmer, abends ein warmes Wohnzimmer – wer elektronische Thermostate nutzt, muss die Heizkörper nicht dauernd laufen lassen. Die gewünschte Temperatur lässt sich für jeden Raum rund um die Uhr gradgenau programmieren. Das ist komfortabel und spart bei einer 70m2-Wohnung im Schnitt 60 Euro Heizkosten im Jahr.

Mit diesen 3 Tipps sparen Hauseigentümer 530 Euro Heizkosten

Heizungsrohre dämmen: Ungedämmte Heizungsrohre heizen den Keller anstatt das Wohnzimmer. Heizungsrohre dämmen spart pro Meter bis zu 14 Euro Heizkosten im Jahr. In einem 110 m2 großen Einfamilienhaus mit Gasheizung sind das pro Jahr rund 315 Euro.

Warmwasserzirkulation anpassen: In vielen Einfamilienhäusern zirkuliert das Warmwasser rund um die Uhr. Dabei geht über die Leitungen Wärme verloren und die Zirkulationspumpe verbraucht mehr Strom als nötig. Wenn Hausbesitzer die Zirkulationszeiten programmieren oder die Pumpe ganz außer Betrieb nehmen, lassen sich die Kosten senken: in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus um rund 25 Euro pro Jahr.

Heizung optimieren: 4 von 5 Heizungsanlagen in Deutschland sind nicht optimal eingestellt; mehr als die Hälfte hat eine veraltete Heizungspumpe. Durch einen hydraulischen Abgleich und einen Pumpentausch werden in einem Einfamilienhaus im Schnitt rund 190 Euro Heizkosten im Jahr gespart. Beide Maßnahmen werden vom Staat mit 30% gefördert.

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SANREALTY vermittelt jetzt auch in Belgien

Nach einer Zusage des Institutes Professionnel des Agents Immobiliers
wurde uns die Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliengeschäften
in Belgien erteilt.
Ab sofort stellen wir auch dort den Immobilienmarkt auf den Kopf.
Wir freuen uns auf grenzüberschreitende Geschäfte und Gespräche,
gerne auch bei belgischen Pommes und einem Bier...


Offener Brief an die Parteispitze der SPD und Bundesjustizministerin Katarina Barley

Sehr geehrte Frau Nahles,
sehr geehrte Frau Barley,

als Vorstand eines der größten immobilienwirtschaftlichen Verbände in Deutschland, bin ich dazu gehalten und von meinen Mitgliedern dazu aufgefordert, Ihnen eine Stellungnahme zu Ihren Ideen zum neuerlichen Bestellerprinzip und zur Deckelung der Unternehmer-Einnahmen zu senden.

Ich schreibe Ihnen dies als offenen Brief, weil ich entsetzt darüber bin, wie Sie als ehemalige Volkspartei, in der ich selbst einmal Mitglied war, versuchen mit billigem Populismus, den Sie normalerweise immer nur anderen Parteien vorwerfen, Wählerstimmen zu gewinnen. Nun ja, da Sie über Jahrzehnte nur noch Wahlen verloren haben und Sie mittlerweile näher an der 5 % Hürde sind, als an einer Regierungs-Mehrheit, ist Ihnen jetzt wohl mittlerweile jedes Mittel opportun Stimmen zu gewinnen.

Das könnte der Grund dafür sein, dass Sie jetzt erneut versuchen, mit billiger Polemik einen eklatanten Markteingriff in die Immobilienwirtschaft zu planen, indem Sie beabsichtigen, den Berufsstand der Immobilienmakler existenzbedrohend zu beschneiden. Eigentlich sollte mich das nicht wundern, denn schon 1973 forderten Sie ja auf Ihrem Bundesparteitag in Hannover “Makler weg!”.

Ihr Algorithmus für Wählerstimmen vs. verfehlte Wohnungspolitik

Ihr Algorithmus, Wählerstimmen einzufangen, reduziert sich auf simple Mathematik und ist ganz einfach: Da gibt es etwa 50.000 Immobilienmakler, denen man das Einkommen oder sogar die Existenz wegnehmen kann. Auf der anderen Seite ein theoretisches Wählerpotential von 80.000.000 Menschen, denen man mit Augenwischerei weismachen will, dass die SPD Wohnen billiger machen will. Aber bitte glauben Sie nicht, dass die Wähler so dumm sind und Ihnen diesen Unsinn abkaufen. Und Sie sollten auch nicht glauben, dass Immobilienmakler keine Lobby hätten. Wir haben eine sehr starke Lobby für die Branche und werden diese auch vertreten.

Kostentreiber Regierung: Grunderwerbssteuer erhöhen und Maklern das Honorar kürzen

Die Wähler wissen ganz genau, wer die Kostenverursacher in diesem Land sind. Die Regierung, hier federführend die SPD, bedient sich am Mieter und am Wohneigentümer ohne Scham und Schande, indem Sie der tatsächliche Wohnkostentreiber Nr. 1 in Deutschland ist. Wie in einem Selbstbedienungsladen erhöhen Sie sich die Grunderwerbsteuern (seltsamerweise um den gleichen Betrag, wie Sie die Makler heute beschneiden wollen), die Grundsteuern und verschärfen durch immer irrwitzigere Energieeinsparverordnungen die Wohnkosten immens. Ich will hier gar nicht alle behördlichen Nebenkostensteigerungen aufführen. Diese Liste aus Bürokratie und Fehlplanungen wäre ellenlang.

Was liegt es da also näher, als Maklern und auch sogar den Notaren die Honorare und die Gebühren kürzen zu wollen, um die Kauf- und Wohnnebenkosten zu senken.

Ist es aber nicht eher das Problem, dass es über Jahrzehnte hinweg versäumt wurde, eine proaktive und vernünftige Wohnungsbaupolitik zu realisieren? Dass steigende Mieten durch Wohnraumknappheit verursacht wurden und werden?

Ich bin zwar nicht grundsätzlich gegen ein Bestellerprinzip, schließlich muss man auch beim Kauf von Cola oder von Autos keine Extraprovision bezahlen. Genau deshalb verzichten viele qualifizierte Immobilienmakler bereits heute auf eine Käufer-Provision und arbeiten stattdessen nur mit einer Provision vom Verkäufer. In einer gut funktionierenden Marktwirtschaft, wie der unsrigen, reguliert sich das eben doch von ganz alleine.

Deckelung von Unternehmereinkünften

Eine Deckelung der Provision auf bestimmte Höchstsätze geht aber indes überhaupt nicht. Oder will die SPD sich jetzt auch noch um die Kalkulation eines professionellen Immobilien- Unternehmens kümmern? Dann können Sie auch gleich beschließen, wie viel in Zukunft eine Cola oder ein Auto kosten darf. Das einzige was Sie damit erreichen, ist eine Planwirtschaft wie in der DDR, was am Ende zum völligen Erliegen der Selbigen führt, weil weder Leistungen noch Angebot erbracht werden können. Allerdings sollte es am Ende doch auch jedem Politiker klar sein, dass Leistung eben auch Geld kostet. Und auch wenn eine Provision vordergründig hoch zu sein scheint, sind Kosten für Marketing, Gutachten, aufwendige Bildverfahren mit 360 Grad Kameras, mit Hochbildern, Personal und Betriebskosten und und und bei jeder Immobilienvermarktung sehr hoch.

Übrigens: Nur etwa die Hälfte aller Wohnimmobilien werden von Maklern vermittelt, denn es gibt eben keinen Zwang, einen solchen zu beauftragen. Wer sich aber seiner Dienstleistung bedient, der sollte doch auch für diese bezahlen. Oder sind Sie etwa der Meinung, dass Leistung nicht honoriert werden muss, insbesondere dann, wenn das Honorar/die Provision nur bei Erfolg fällig ist? Wenn Sie dies befürworten, dann entlarven Sie sich als Feind des marktwirtschaftlichen Prinzips. Mit unserer demokratischen Grundordnung hat das dann allerdings wenig zu tun.

Ich könnte Ihr Anliegen ja noch einigermaßen nachempfinden, wenn wir mittlerweile eine Schwemme von 50.000 Maklermillionären in Deutschland hätten. Aber bitte, machen Sie einfach mal Ihre Augen auf und schauen sich um. Ein wenig Realismus würde Ihnen hier gut tun.

Schiffbruch durch Planwirtschaft

Mit Ihrem erneuten Versuch in die freie Marktwirtschaft einzugreifen, würden Sie zum wiederholten Male Schiffbruch erleiden, genau wie Sie es beim Bestellerprinzip für Miete oder auch bei der Mietpreisbremse bereits getan haben. Bisher haben alle Ihre Eingriffe nur Schaden beim Bürger verursacht. Tatsache ist doch, dass Mieten weder staatsreguliert gesunken sind und es zusätzlich heute noch viel schwieriger geworden ist, für Mieter überhaupt eine entsprechende Wohnung zu finden, weil qualifizierte Angebote nicht mehr so wie früher in den Markt finden. Da wir aber zurzeit viel zu wenig Wohnraum haben, fällt dies heute noch nicht wirklich auf.

Immobilienmakler sind Mittler zwischen Käufern und Verkäufern

Bei alledem gilt es aber auch noch zu bedenken, dass der Makler Mittler ist und und für beide Parteien Interessenvertreter. Wenn dies durch ein vorgeschriebenes Bestellerprinzip wegfällt, wird der Makler zum reinen Verkäufer und wird nur noch dessen Interessen vertreten. Das dies nicht zum Vorteil des Käufers gerät ist wohl offensichtlich.

Mein hoch geschätzter Kollege und Vorstand vom Immobilienverband IVD Jürgen Michael Schick bringt dies treffend auf den Punkt. Zitat: “Sie (der Käufer) sind auf die fachkundige Beratung des Maklers angewiesen. Es ist nicht zielführend, wenn per Gesetz der Verkäufer den Makler bezahlen soll. Denn dann würde der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertreten müssen und könnte den Käufer kaum objektiv beraten. Es dient jedoch dem Schutz und dem Interesse von Erwerbern, wenn sie vom Makler als Fachmann professionell und objektiv beraten werden.”

Seriöse, erfolgreiche Politik vs. leerem Populismus

Liebe SPD, was ist eigentlich von der einst sozialen und stolzen Volkspartei übrig geblieben? Ich sehe nur noch eine Partei, die populistisch Märkte regulieren will, um ein paar Wählerstimmen zu erhaschen. Ich sehe eine Partei, die bereit ist, dieses hohe Gut unserer Gesellschaft, die freie Marktwirtschaft zu behindern und grundsätzlich in Frage zu stellen, die bereit ist Immobilienbesitzer teilweise zu enteignen, denn um nichts anderes ging es ja bei der Mietpreisbremse. Ich sehe eine Partei, die lieber in die Taschen ihrer Wähler greift, als dem Wähler und den Bürgern dieses Landes zu dienen.

Ich sehe andererseits die Poltik einer Partei, die bei den wichtigen sozialen Brennpunkten, wie dem kranken Gesundheitswesen, dem Pflegenotstand, dem Rentensystem oder dem völlig brach liegenden öffentlichen Wohnungsbau völlig versagt. Wenn Sie hier Hand anlegen würden und tatsächlich Erfolge erzielen könnten, dann würden Sie für viele Menschen auch wieder wählbar werden. Mit einer Hasenjagd auf Immobilienmakler und einem Frontalangriff auf die freie Marktwirtschaft, eine große Errungenschaft unserer Gesellschaft, werden Sie jedoch keinen Blumentopf gewinnen.

Mit freundlichen Grüßen

Jürgen Engelberth
Vorstand BVFI

https://www.bvfi.de/bestellerprinzip/

So finden Eigentümer den richtigen Immobilienmakler für den Verkauf

Der richtige Makler ist Gold wert. Das gilt vor allem beim Verkauf einer Immobilie. Der Immobilienanbieter Mr. Lodge hat nun Kriterien zusammengefasst, mit denen Eigentümer den richtigen Immobilienmakler für den Verkauf einer eigenen Immobilie finden.

Der Immobilienverkauf zählt für die Mehrheit zu den größten privaten finanziellen Transaktionen im Leben. Viele Immobilienbesitzer unterschätzen die Herausforderung, die ein Verkauf mit sich bringt. „Beim Immobilienverkauf ist es ratsam, einen unabhängigen Makler heranzuziehen. Das erhöht nicht nur die Chancen für einen realistischen und angemessenen Verkaufserlös. Der Makler kann durch seine Expertise vor allem vor teuren Regressansprüchen schützen“, erklärt Peter Sarta, Verkaufsleiter beim Immobilienanbieter Mr. Lodge. Doch wie erkennen Eigentümer mit Verkaufsabsichten den richtigen Makler? Nachfolgend erläutert der Immobilienexperte, worauf es ankommt.

Die Analyse als Fundament

Im aktuellen Immobilienboom wichtig: Professionelle Makler machen keine unrealistischen Preisversprechen, sondern setzen zuerst auf eine mehrstufige Objektwertermittlung. Um den Marktwert im Vorfeld eines Immobilienverkaufes festzustellen, sind neben den gängigen Bewertungsmethoden vor allem aktuelle Kenntnisse der regionalen Märkte, des neueren und derzeitigen Angebotes und der aktuellen Nachfrage in vergleichbaren Immobilienklassen nötig. Dazu zählt auch, dass der Makler den Markt und etwaige Vergleichsangebote begutachtet und den besten erzielbaren Verkaufspreis ermittelt. Zudem erkennen professionelle Makler den baulichen und technischen Zustand des Objektes. Sarta: „Eigentümer selbst bewerten ihre Immobilie fast immer zu hoch, weil sie ihr Objekt emotional betrachten oder sich an den Angebotspreisen von Immobilienportalen im Netz orientieren, die jedoch nicht den tatsächlich erzielten Verkaufspreis darstellen. Wer seine Immobilie zu teuer anbietet und den Preis anschließend stückweise absenkt, holt am Ende weniger heraus.“ Danach analysiert der Makler die Unterlagen zur Verkaufsimmobilie und bereitet sie entsprechend auf. „Ein aussagekräftiges Exposé, eine übersichtlich strukturierte Homepage und umfangreiche Verkaufsunterlagen sind die halbe Miete. Der richtige Makler unterstützt den Verkäufer bei dem Verkauf seiner Immobilie“, sagt Sarta.

Professionelle Präsentation der Immobile und Ruf des Maklers

„Ein guter Makler nutzt nicht nur seine eigene Homepage, sondern zusätzlich medienübergreifend alle relevanten Verkaufskanäle, den eigenen gepflegten, bereits bestehenden Interessentenstamm und langjährige Kundenbeziehungen“, sagt Sarta. Da ein Bild mehr als tausend Worte vermittelt, sind aussagekräftige Objektfotos ein wichtiger Verkaufskatalysator. Je realistischer und ansprechender der Makler die Räume fotografiert, desto weniger Enttäuschungen gibt es auf Käuferseite bei der Besichtigung. Das erspart Besichtigungstourismus und unnötige Termine. Professionelle Makler bieten zudem Techniken wie Video- und virtuelle 360-Grad-Rundgänge an. Nicht zu unterschätzen sind Marke und Reputation des Maklerhauses selbst. „Hat der Makler beziehungsweise dessen Unternehmen einen guten Ruf, überträgt sich dies automatisch auf den Verkaufsprozess. Das Renommee eines anerkannten Maklerhauses schafft Vertrauen.“

Wer gut aufbereitet, verbessert Verkaufschancen

Der erste Blick ist entscheidend. Das gilt für Käufer auch bei der Immobilienwahl. Eine abgenutzte Wand, ein tropfender Wasserhahn oder eine schleifende Tür sind zwar nur kleine Mängel – sie trüben den Eindruck allerdings mitunter deutlich und damit den Kaufpreis. Beim Immobilienverkauf bieten bisher dennoch nur wenige Makler entsprechende Leistungen wie einen Immobilienservice oder Home Staging. „Beim technischen Service beauftragen professionelle Makler Handwerker, um kleinere Mängel zu beseitigen oder Dinge zu renovieren. Das ist mehr als Oberflächenkosmetik und wirkt sich direkt auf den Zustand des Objektes aus“, erklärt Sarta. Zudem sollten Eigentümer prüfen, ob der Makler Home Staging anbietet. Dabei wird die Immobilie durch eine entsprechende Möblierung für die Verkaufspräsentation und die Verkaufsfotos hergerichtet. Der Vorteil: Statt leerer oder privat anmutender Zimmer sieht der potenzielle Käufer professionell eingerichtete Räume. Viele können sich eingerichtete Wohnungen in Bezug auf Größe und Nutzung besser vorstellen – und dadurch das künftige Leben darin. Damit dies funktioniert, darf die Möblierung jedoch nicht zu privat wirken. Sie muss modern und hochwertig anmuten. Home Staging Experten wissen, wie dies geht.

Die Begegnung: Makler und Kaufinteressent

„Eine professionelle Besichtigung der Verkaufsimmobilie mit geprüften und verifizierten Kaufinteressenten ist ein essentieller Schritt beim Immobilienverkauf. Ein professioneller Makler ist sich dessen bewusst. Auch nach der Besichtigung mit Interessenten spricht er über das Interesse und mögliche Gründe bei Absagen“, erklärt Sarta. So wird der Verkaufsprozess optimiert. Die Auftraggeber regelmäßig über den Stand und Ablauf des Verkaufs und die nächsten Maßnahmen zu informieren sowie diese mit dem Eigentümer abzustimmen, gehört auch zu den Leistungen eines gut geschulten Maklers. „Auf Wunsch der Käufer begleitet der Makler die Finanzierung der Immobilie und unterstützt den Käufer durch wertvolle Hinweise über Finanzierungspartner. Zusätzlich kennt der Makler alle Möglichkeiten und Varianten des Verkaufsvertrages und begleitet die komplette vertragliche Abwicklung über das Notariat“, erklärt Immobilienexperte Sarta.

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Megatrend individuell Wohnen – So sieht das Haus von morgen aus

Ein Blick in die Zukunft zeigt: Wohnen wird immer smarter, klimabewusster und individueller. Schon heute entscheiden sich Verbraucher dazu, einzigartige Grundrisse, innovative Energiekonzepte oder außergewöhnliche Fassadengestaltungen zu realisieren.

Der erste Eindruck zählt. Und auch auf den zweiten Blick verbirgt sich hinter so mancher konventionell anmutenden Eingangstür ein äußerst energieeffizienter Wohnraum, dessen Geräte und technische Einrichtungen dafür sorgen, dass die perfekte Balance von Komfort und Energieverbrauch erreicht wird. Wie sieht Wohnen in der Zukunft aus? Dieser Bericht nennt die drei wichtigsten Trends des Wohnens

Trend 1: Luxuriöse Design-Häuser mit durchdachten Energiekonzepten

Luxuriös, komfortabel energetisch durchdacht und mit individuellen Farbakzenten – mindestens das wünschen sich Eigenheimbesitzer, die Wert auf Luxus ohne Reue legen. Während die einen dazu tendieren, ein äußerlich eher schlichtes Haus zu bauen, dessen wahre Qualitäten in der Haustechnik und in der Materialwahl liegen, wollen die anderen noch mehr. Sie setzen auf Energieeffizienz und Lifestyle vom ersten Spatenstich an. Diesen Anspruch erfüllen die Designhäuser von Jette Joop. In den Stilrichtungen modern, mediterran und klassisch können Verbraucher ein geometrisch klar gegliedertes Eigenheim bauen, das von außen enorm interessant wirkt und von innen raffinierte Details aufweist. Die Individualität erhalten Häuser wie diese durch die Ausstattung und Raumaufteilung: Hochwertige Materialien für Böden, Fenster und Türen, Badezimmer en Suite (Bad mit direkter Verbindung zum Schlafzimmer) und Beleuchtungskonzepte mit intelligenter Steuerung. Photovoltaikanlagen, Wärmerückgewinnungstechnik, Warmwasserspeicher und Hausbatterien sind sinnvoller Bestandteil solcher Luxus-Smarthomes. Mit klug eingesetzter Technik sparen die Bewohner viel Energie:

  • Die Haustechnik arbeitet smart, das heißt, dass die einzelnen Geräte und Systeme miteinander kommunizieren und sich aufeinander abstimmen. Nimmt beispielsweise die Sonneneinstrahlung zu, regelt die Haustechnik automatisch die Beschattung betroffener Räume und passt die Heizleistung und Belüftung an. Die Lufttemperatur und -feuchtigkeit wird ständig gemessen und auf einem festgelegten Level gehalten.

  • Die Haustechnik „lernt“ die Verhaltensweisen der Bewohner kennen und handelt selbstregulierend, beispielsweise so: Der Pkw des Hausherrn meldet sich per Funksignal, sobald es sich in der Nähe des Hauses befindet. Nach Empfang des Signals springt die Heizung an, um das Haus auf die gewünschte Temperatur zu bringen. Ist niemand mehr zu Hause, schaltet sie auf Sparbetrieb, um Energie zu sparen.

Bauherren legen großen Wert auf eine stimmige Finanzierung ihrer Immobilie und achten darauf, dass staatliche Fördermittel für attraktive Konditionen sorgen. Dazu muss das Haus bestimmte energetische Standards in Sachen Verbrauchswerte erreichen, die in der Energieeinsparverordnung festgesetzt sind.  

Trend 2: Generationenkompatibles Wohnen bis ins hohe Alter

 40 ist das neue 50, 60 ist das neue 70 – wir Menschen fühlen uns länger jung. Im Jahr 2040 werden Menschen über 65 Jahre gut ein Viertel der deutschen Bevölkerung ausmachen. Der statistische Alterungsprozess ist nur ein Teil, der den demographischen Wandel verdeutlicht. Menschen definieren ihr empfundenes Alter deutlich unter dem biologischen Alter. Diese subjektive Sicht auf das Leben verändert den Lebensstil und das Konsumverhalten der „Silver Generation“. Die Senioren von morgen sind wesentlich fitter als die von gestern. Die „jungen Alten“ sind durchaus offen für technologische Entwicklungen, sie suchen gezielt nach Strategien und Konzepten, die es ihnen ermöglichen, lange selbstbestimmt im eigenen Heim zu leben.

Barrierefrei Wohnen in einer ästhetischen Umgebung wird in Zukunft kein Gegensatz mehr sein. Vielmehr machen sich Architekten, Innenausstatter und Designer schon seit Jahren Gedanken darüber, wie erfolgreiche Wohnmodelle aussehen, die die Bedürfnisse von jungen und alten Menschen miteinander verknüpfen. Es geht um intelligente Zuschnitte der Grundrisse, flexible Innenraumgestaltung sowie um Mobiliar, das sich den Einschränkungen des fortschreitenden Alters flexibel anpasst. Die Konzepte, die sich ergeben, sind nicht nur für Senioren eine echte Erleichterung im Alltag, sondern für jeden Bewohner – unabhängig vom Alter. Es gibt ganz einfache Maßnahmen, die bereits heute davon zeugen:

  • komfortable Türbreiten und Durchgänge
  • elektrisch bedienbare Fenster und Türen
  • ebene Wege ohne Stufen und Stolperfalle
  • rutschsichere Oberflächen
  • praktische Halterungen und Griffe an Treppen und im Sanitärbereich
  • höhenverstellbare Tische, Stühle, Betten und Arbeitsflächen mit passender Beleuchtung

Schon heute bringen Designer Möbel auf den Markt, die multifunktional und ästhetisch sind. Es gibt bereits Stühle, die beim Aufstehen helfend unterstützen, eine Gehhilfe, die gleichzeitig als Transportmöglichkeit oder zur Aufbewahrung dient, Sofas, die mit Rücken- und Armlehnen, variablen Kopf- und Fußstützen ausgestattet sind sowie neigungs- und höhenverstellbare Betten, die für die optimale Sitz- oder Liegeposition sorgen.

Zudem werden ältere Generationen zukünftig aktiv am sozialen Leben teilnehmen, weil sie mit mobilen Internet-Anwendungen digitale kulturelle Angebote und Social-Media-Plattformen wie selbstverständlich nutzen. Social Media als neues Hobby der Senioren mag im Jahr 2018 noch die Ausnahme sein. Doch die Affinität zu technischen Produkten ist in der nachkommenden Senioren-Generation fest verankert und wird in deren Alltag immer eine Rolle spielen.  

Trend 3: Gemeinsam leben und wohnen
 
Wer den Eindruck gewonnen hat, dass die Menschen im Seniorenalter zukünftig zurückgezogen und alleine in ihrem vollautomatisierten Zuhause mit elektrisch arbeitenden Pflege-Maschinen leben, der irrt. Denn Trend Nummer drei sagt aus, dass Wohnen in der Zukunft alles andere als einsam sein wird.

Der dritte große Trend der Zukunft basiert auf dem Phänomen, dass Begriffe wie altersgerecht, Seniorenresidenz oder Altenpflegeheim nach und nach aus dem Sprachgebrauch verschwinden. Stattdessen übernehmen neue Begriffe und ganz praktische Wohnprojekte die Vorherrschaft. Gemeinsam wohnen Jung und Alt unter einem Dach wie es zum Beispiel bei diesem generationenübergreifenden Mieterprojekt in Darmstadt der Fall ist. Das Wohnprojekt ist über einen Verein organisiert und verwaltet sich selbst. Die Bewohner konnten sich frühzeitig für die Planung engagieren und ihre individuellen Ideen einbringen. Wohnungen zwischen 50 und 130 m² ermöglichen das Zusammenleben von Singles, Paaren und Familien. In solchen Wohnanlagen, die inzwischen von Hamburg bis München zu finden sind, gibt es zum Beispiel ergänzende Einrichtungen wie ein Familienzentren, Kinderbetreuungseinrichtungen, Wäschereien und häusliche Hilfsangebote. Regelmäßige Zusammenkünfte verbinden die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft, die sich je nach persönlicher Situation füreinander engagieren.

 Fazit: Individualität, Technisierung und Gemeinschaft sind die großen Trends der Zukunft, die schon längst begonnen hat.

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„In den Städten gibt's schon lange keine Schnäppchen mehr!“

Immobilien sind teuer und in begehrten Lagen selten zu haben. Warum also nicht per Zwangsversteigerung eine Wohnung oder ein Haus erwerben? Das ist nicht so einfach, wie es sich anhört. Ein Besuch im Amtsgericht. Der Saal 1.115 des Düsseldorfer Amtsgerichts ist bei vergleichbaren Anlässen meist gut gefüllt, oftmals reichen die Stühle nicht für alle Besucher aus. Aber diesmal haben sich nur etwa 20 Personen zur Zwangsversteigerung eingefunden. Und längst nicht alle wollen mitbieten. Zwei Frauen sind sogar mit ihren kleinen Kindern gekommen, nur um die Auktion einer Wohnung einmal mitzuerleben. Vielleicht war die großzügige Zweizimmerwohnung mit 121 Quadratmeter vielen potenziellen Bietern doch zu teuer. Sie liegt im gefragten Stadtteil Niederkassel in einer Sackgasse, die direkt zum Rheinufer führt – eine begehrte Lage in bester Wohngegend. Der Gutachter des Gerichts hat den Verkehrswert der normal ausgestatteten Immobilie auf 580.000 Euro geschätzt. Eine Hälfte der zum Haus gehörenden Doppelstockgarage kann im gleichen Verfahren separat ersteigert werden. Zwangsversteigerungen von Immobilien üben auf Wohnungsuchende und Anleger eine große Faszination aus. Ihre Hoffnung: Ein Immobilienkauf zu einem Preis, der deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegt. Dann wäre das Eigenheim erschwinglich und gut finanzierbar - oder eine Vermietung lukrativ. Dementsprechend besuchen im Wesentlichen drei Typen von Kaufinteressenten die Zwangsversteigerungen bei Gericht: Eigennutzer auf Schnäppchenjagd, Vermieter auf der Suche nach Renditeobjekten und Wiederverkäufer, die die Immobilie zuerst wertsteigernd sanieren oder schlicht auf steigende Preise warten, bevor sie mit möglichst großem Gewinn weiterverkaufen.

Zwangsversteigerungen von Wohnobjekten - Tipps und Trick

 Zwangsversteigerungstermine

Zwangsversteigerungstermine aus ganz Deutschland werden im Internet unter zvg-portal.de gesammelt veröffentlicht. Nur Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen veröffentlichen bislang ihre Termine nicht dort. Die einzelnen Amtsgerichte entscheiden selbst, wo sie die Termine veröffentlichen und welche Informationen bereitgestellt werden. Es kann also durchaus sinnvoll sein, bei den Amtsgerichten am angestrebten Objektort zu fragen. Meist ist zumindest die amtliche Bekanntmachung der Zwangsversteigerung hinterlegt, mit Informationen wie Datum, Uhrzeit, Gerichtssaal, Art des Objekts, geschätzter Verkehrswert und vielem mehr. Die Bietinteressenten können die ZVG-Datenbank online durchsuchen, etwa nach zuständigem Amtsgericht, Adresse oder Objektart.

Ziele und Limit definieren


Zunächst müssen sich Bietinteressenten darüber klar werden, was für eine Immobilie sie genau suchen und welchem Zweck sie dienen soll: Selbstnutzung, Vermietung oder Weiterverkauf? Zwei-Zimmer-Appartement, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus? Auch Untergrenzen für Grundstückgröße und Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Zustand und Ausstattung sollten zuvor abgesteckt werden. Ganz wichtig: Setzen Sie sich für die Versteigerung ein Limit, das Sie keinesfalls überbieten. Sonst laufen Sie im Bietergefecht Gefahr, zu viel zu bezahlen.

Wertgutachten prüfen


Neben den ersten Informationen in der amtlichen Bekanntmachung zur Zwangsversteigerung stellen die Amtsgerichte oftmals auch Wertgutachten online bereit, die ein unabhängiger Sachverständiger im Auftrag des Gerichts erstellt hat. Ansonsten kann es bei Gericht angefordert werden. Darin werden Lage, Zustand, Ausstattung und möglicher Sanierungsaufwand ebenso detailreich geschildert, wie die möglichen Einnahmen aus einer Vermietung und der auf dem regionalen Markt erzielbare Preis, also der sogenannte Verkehrswert. Wichtig ist es, die Annahmen, die den Schätzungen von Mieteinnahmen und Verkehrswert zugrunde liegen, auf Realitätsnähe hin zu prüfen. Marktangebote vergleichen Der gutachterlich geschätzte Verkehrswert kann durchaus zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein, gibt aber zumindest einen fundierten Anhaltspunkt. Der Vergleich mit den Angeboten im Immobilienportalen ist dennoch hilfreich. Allerdings sind die dort genannten Preise meist nur die Verhandlungsbasis, so dass ein Abzug von rund zehn Prozent oft einen realistischeren Kaufpreis ergibt. Fehlen hinreichend vergleichbare Objekte in gleicher Größe, bieten zumindest die Preise pro Quadratmeter einen Vergleichsmaßstab. Objekt prüfen Hilfreich ist in jedem Fall eine Besichtigung der Immobilie und der näheren Umgebung. Leider sind die Eigentümer vor dem Zwangsversteigerungstermin nicht verpflichtet, Interessenten in die Immobilie hereinzulassen. Einen Versuch ist es aber immer wert. Zumindest von außen sollten sich Kaufinteressenten ein Bild machen und möglichst auch die Nachbarschaft erkunden. Ansonsten bleibt nur die Bitte um Fotos und das vom Gericht bestellte Wertgutachten, das zumindest den Grundriss enthalten sollte.

Grundbuch und bleibende Lasten
 
Zunächst gibt der Rechtspfleger Gläubiger, Schuldner, Grundbuchinhalt, Beschlagnahme und angemeldete Rechte bekannt. Gleiches erfährt ein Bieter im Vorfeld durch Einsicht in die Versteigerungsakte des Amtsgerichts oder durch das Gutachten. Insbesondere die Grundbucheinträge sollten Käufer genau auf Belastungen prüfen. In den meisten Fällen ist das Objekt bei Zwangsversteigerung für den Käufer lastenfrei, gelegentlich sind aber auch Lasten zu übernehmen, zum Beispiel Erbbaurechte oder Wohn-, Nießbrauch- und Wegerechte, die den Wert des Objekts schmälern.  Auch Baulasten, Altlasten auf dem Grundstück oder unbezahlte Erschließungskosten können den Erwerber treffen.

Sicherheitsleistung bereitstellen

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss zunächst seine Zahlungsfähigkeit belegen. Das Amtsgericht fordert daher eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes. Als Nachweis akzeptieren die Gerichte lediglich Bankverrechnungsschecks, Bundesbankschecks, Bankbürgschaften sowie eine rechtzeitige Überweisung des Betrages an die zuständige Gerichtskasse, am besten 14 Tage vor dem Versteigerungstermin.

Finanzierung sichern


Wer das Geld für den Hauskauf per Ersteigerung nicht flüssig hat, muss finanzieren. Und weil ein Zuschlag rechtlich bindend ist, muss die Finanzierung mit Fremdkapital schon vor der Zwangsversteigerung sichergestellt sein. Da aber der endgültige Kaufpreis noch nicht bekannt ist, genügt eine vorläufige Darlehenszusage. Setzen Sie die Kredithöhe mit 80 bis 100 Prozent des Verkehrswertes plus fünf Prozent Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren, Grundbucheintrag) abzüglich des einzubringenden Eigenkapitals an. Eine vorläufige Darlehenszusage ist kein Darlehensantrag, somit unverbindlich und wird auch nicht von der Schufa vermerkt.

Strategie für die Versteigerung
Sind alle Vorbereitungen getroffen, kann die Versteigerung losgehen. Innerhalb einer vom Rechtspfleger genannten Mindestbietzeit dürfen alle Anwesenden ein Gebot abgeben, Sicherheitsleistung vorausgesetzt. Der Zuschlag erfolgt erst nach Ablauf dieser Zeit. Dementsprechend sollten die Gebote anfangs noch zurückhaltend sein, weil der Preis gegen Ende der Auktion schnell steigen kann. Abwarten hilft auch, die übrigen Bieter zu erkennen und einzuschätzen. Lassen Sie sich nicht davon anstecken, wenn sich andere gegenseitig überbieten, sondern warten sie, bis sich ein Ende abzeichnet, bevor Sie mitbieten. Bleiben sie unter ihrem Limit.

Mindestgebot und Zuschlagverweigerung


 Mindestgebot beim Ersttermin sind 50 Prozent des Verkehrswertes, bei weniger als 70 Prozent kann der betreibende Gläubiger den Zuschlag verweigern. Bei einem Folgetermin gelten diese Grenze nicht. Sicher ist ein Zuschlag also erst ab der 70-Prozent-Grenze. Das selbst gesteckte Limit sollte also zumindest diese Grenze überschreiten. Auf der anderen Seite sollte das Limit nicht wesentlich über dem Verkehrswert liegen, sofern man das Wertgutachten für glaubhaft hält und am Werterhalt seines Immobilienvermögens interessiert ist.

Zuschlagpreis

Erfolgt der Zuschlag, ist der gebotene Preis (Höchstgebot, auch Steigpreis genannt), plus eventuell bestehen bleibender Rechte plus Zuschlags- und Eintragungsgebühren von etwa 0,8 Prozent des Steigpreise an das Gericht zu zahlen. Wichtig: Zusätzlich fallen Kosten für Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag an. Meist hat der Höchstbietende spätestens bis zum Verteilungstermin sechs bis acht Wochen später zu zahlen. Für die Zeitspann bis zur Zahlung fallen zusätzlich 4 Prozent Zinsen (anteilig vom Jahr) an. Eigentümer ist der Höchstbietende aber schon mit erfolgtem Zuschlag. Die Grundbucheintragung erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat.  

Die großen Fragen lauten also: Lohnt sich ein Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung? Und wie läuft so ein Zwangsversteigerungsverfahren ab? Worauf müssen Käufer achten, damit der Immobilienkauf nicht in einer finanziellen Katastrophe endet? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind heute sehr transparente Veranstaltungen. Termine und Informationen zu den Objekten gibt es für das gesamte Bundesgebiet unter www.zvg-portal.de. Bis auf Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen vermerken hier alle Bundesländer ihre Zwangsversteigerungstermine und stellen mal mehr mal weniger Informationen zum Objekt zur Verfügung.

Das Verfahren in Düsseldorf leitet Thomas Keilhäuber. Er ist Rechtspfleger und damit ein Beamter des gehobenen Dienstes, der per Gesetz ermächtigt ist, beispielsweise Familien- und Nachlassverfahren oder eben Zwangsvollstreckungen sowie Mahn- und Insolvenzverfahren zu leiten. Im holzgetäfelten Gerichtssaal verliest Keilhäuber die Forderungen gegen den bisherigen Immobilieneigentümer sowie die wesentlichen Grundbucheinträge zum Objekt. An die Besucher gewandt, fasst er nochmal zusammen: "Sie bieten hier auf ein Objekt, das seit zirka einem Jahr leer steht. Die Forderungen der Wohneigentümergemeinschaft summieren sich auf etwa 20.000 Euro, die aus dem Erlös beglichen werden." Keilhäuber verdeutlicht, dass die zuvor verlesenen Grundbuchlasten mit erfolgter Versteigerung erlöschen. "Sie sind also bei Zuschlag nicht mehr zusätzlich zu bezahlen. Die Immobilie ist damit laut Grundbuch lastenfrei."

Kaufinteressenten können sich vorab bereits ein recht genaues Bild vom Wert der Immobilie machen. Wichtigste Informationsquelle ist das zentrale Online-Portal für Zwangsversteigerungen in Deutschland unter www.zvg-portal.de. Zu jedem Zwangsversteigerungstermin gibt es hier eine Bekanntmachung mit Aktenzeichen, wesentlichen Angaben zur Wohnung wie Adresse, Größe, Baujahr und geschätztem Verkehrswert. Letzterer ergibt sich meist aus einem kurzen Exposé oder einem Gutachten. Gutachten geben oft die Gerichte in Auftrag, dann sind sie online oftmals auch abrufbar. Ansonsten müssen sie bei Gericht angefordert werden. Das Gutachten selbst gibt detailliert Auskunft über Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie, möglichen Sanierungsbedarf, Marktdaten und realisierbare Mieteinnahmen. Auf dieser Basis können Interessenten schon recht gut entscheiden, ob das Mitbieten lohnt.

wiwo.de

Kaufen ist in Deutschland günstiger als Mieten – auch in Metropolen

Allen Mahnungen vor Überhitzungen zum Trotz haben sich Immobilien in Deutschland 2017 erneut stark verteuert. In den Top-7-Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen laut dem Marktforschungsinstitut vdp Research um 12,1 Prozent geklettert. Zugleich steigen die Mieten in den acht größten Städten deutlich langsamer – nur noch um zwei Prozent, zeigt eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL. Die seit Jahren zunehmende Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen weitet sich aus. Ausgerechnet in diesem Spannungsfeld weist eine neue Studie des IW Köln jetzt auf einen überraschenden Umstand hin: Die Kosten für Selbstnutzer seien in Deutschland rund ein Drittel günstiger als jene von Mietern. In anderen Worten: Kaufen sei günstiger als Mieten. Das gelte auch für die Metropolen. In Frankfurt sei eine eigene Immobilie rund 38,6 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung und weise damit vor Hamburg mit 35,5 Prozent die größte Vorteilhaftigkeit des selbstgenutzten Wohneigentums auf, heißt es in dem Report. Rund um München falle der Wert mit 26,4 Prozent am geringsten aus.

Immobiliensuche für Mieter und Käufer Zwei Straßen weiter sind Lage und Rendite besser

Der Kaufvorteil wird vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückgeführt, wenngleich sich Baugeld mit einer zehnjährigen Zinsbindung laut Interhyp seit seinem Tief im Jahr 2016 von 1,1 Prozent auf mittlerweile 1,5 Prozent verteuert hat. „Vielleicht ist der günstigste Zeitraum zum Eigentumserwerb vorbei“, räumt denn auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln, ein. Allerdings seien in den vergangenen Jahren die Finanzierungskosten schneller gefallen als die Immobilienpreise stiegen, was den Kauf nach wie vor so attraktiv mache. Seiner Analyse liegt eine Wohnkostennutzerberechnung zugrunde, die neben dem Kaufpreis samt Nebenkosten und den Zinsen für das Baudarlehen auch die Steuerbelastung, die Kosten für die Instandhaltung und die Tilgung berücksichtigt. Vergleiche man die Kosten für den Kauf mit der Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, dann sei der Kauf langfristig günstiger, geht aus der Studie hervor, die vom Immobilienunternehmen Accentro in Auftrag gegeben wurde. Accentro ist auf die Privatisierung von Wohnungen spezialisiert. Gerade die niedrigen Zinsen sieht Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer von Accentro, als Vorteil. „100 000 Euro kosten heute 1500 Euro Zinsen pro Jahr“, rechnet Mingazzini vor. Das sei fast schon „ein Geschenk“ und es sei schade, dass so wenige Leute diese Möglichkeit ergreifen. Er beklagt, dass sich zu wenige Menschen differenziert mit den Kaufkosten auseinandersetzen.

Immobilienatlas 2018 Wo sich das Eigenheim in Deutschland lohnt

Die Sache hat jedoch einen Haken, auf die auch die Autoren der Studie, Michael Voigtländer und Björn Seipelt vom IW Köln, aufmerksam machen: „Das Tragische ist, dass nur wenige Leute die guten Umstände auch nutzen können.“ Denn der Einstieg in den Immobilienmarkt falle vielen schwer. „Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss für Eigenkapital und Nebenkosten knapp 30 Prozent des Kaufpreises angespart haben“, erklärt Voigtländer. Allerdings hätten nur elf Prozent der Mieter in Deutschland überhaupt 50 000 Euro oder mehr gespart. In den Metropolen würde selbst dieser Betrag nicht für den Einstiegspreis reichen. Wer beispielsweise in Frankfurt eine 100 Quadratmeter große Wohnung kaufen möchte, bezahlt dafür knapp 500 000 Euro. Um Eigenkapital und Nebenkosten zahlen zu können, müssen Käufer also mindestens 150 000 Euro angespart haben – für viele ein K.-o.-Kriterium. wiwo.de

Ab morgen gelten neue Spielregeln für Makler und Verwalter

Morgen ist der 1. August 2018 - und ab diesem Tag gilt die neue Berufszulassungsregelgung bzw. die Weiterbildungspflicht für Makler und Immobilienverwalter. Darauf erlaubt sich der Verband IVD Mitte hinzuweisen. Die neue Berufszulassungsregelung sieht vor, dass WEG- und Miethausverwalter ab dem 1. August eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung beantragen müssen, wollen sie ihrer Tätigkeit (weiter) nachgehen. Immobilienmakler waren dazu schon in der Vergangenheit verpflichtet. Erteilt wird die Erlaubnis nur, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass er zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen können.

Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflicht

Was unter "Zuverlässigkeit" zu verstehen ist - bzw. was nicht -, erläutert z.B. die Industrie- und Handelskammer (IHK) Frankfurt am Main auf ihrer Internetseite: Demnach besitzt die erforderliche Zuverlässigkeit "in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens (im Mindestmaß: Strafandrohung von einem Jahr oder mehr) oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist". Was den Aspekt "geordnete Vermögensverhältnisse" angeht, disqualifiziert sich laut IHK Frankfurt in aller Regel derjenige Antragsteller, über dessen Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder wenn er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 der Insolvenzordnung, § 882b der Zivilprozessordnung) eingetragen ist. Immobilienverwalter, die schon als Verwalter unterwegs sind, haben übergangsweise bis zum 1. März 2019 Zeit, sich eine Erlaubnis zu besorgen.

Über Weiterbildungen muss erst auf Nachfrage informiert werden

Ab Mittwoch sind Immobilienverwalter und -makler außerdem dazu verpflicht, sich weiterzubilden, und zwar in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Pflicht gilt sowohl für den Geschäftsinhaber als auch für alle Beschäftigten, die direkt an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit - also an der Immobilienvermittlung oder -verwaltung - mitwirken. Makler und Verwalter müssen allerdings nicht automatisch, sondern erst auf Anfrage ihres Auftraggebers über ihre - berufsspezifischen! - Qualifikationen und absolvierte Weiterbildungen Auskunft geben. Auch gegenüber der erlaubniserteilenden Behörde müssen sie erst auf Nachfrage tätig werden und diesen Nachweis erbringen. Der IVD Mitte lässt die Gelegenheit nicht aus, darauf hinzuweisen, dass er die neuen Hürden für Marktteilnehmer bei Weitem nicht hoch genug hält. Ein qualifizierter Sachkundenachweis, der im Gesetzgebungsverfahren für die neuen Spielregeln für Makler und Verwalter auf der Strecke blieb, ist für den Verband weiter das Maß der Dinge.

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Eschweiler, 10. Januar 2018

Glück allein wird´s nicht sein…

Wie bereits in den vergangenen sieben Jahren geschehen, so wurde erfreulicherweise auch dieses Jahr zum achten Mal in Folge Frau Sandra Luc, Fachwirtin der Immobilienwirtschaft und alleinige Inhaberin von SANREALTY - Ideen in Immobilien, von Europas größtem Immobilien-Magazin, der BELLEVUE, mit dem international begehrten und gleichermaßen anerkannten Gütesiegel BEST PROPERTY AGENT ausgezeichnet.
Unter den wenigen Preisträgerinnen weltweit, wurden ihr und ihrem Team nach einer eingehenden Prüfung durch eine Jury aus international anerkannten Spezialisten der Immobilien- und Marketing-Wirtschaft in Hamburg diese Auszeichnung wiederholt zugesprochen. Dieser Umstand hat sicher nichts mehr mit Zufall zu tun, er ist das Ergebnis einer konsequent guten Arbeit.
Eine schönere Bestätigung des bisherigen Auftritts und den damit verbundenen Leistungen am regionalen, nationalen oder internationalen Immobilien-Markt, in Kombination mit zahlreichen, zufriedenen Kunden, kann es wohl kaum geben. Es ist ein weiterer Ansporn für die kommenden Aufgaben, die vielleicht auch Sie uns bald schon stellen werden, sprechen Sie uns gerne an.


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