Offener Brief an die Parteispitze der SPD und Bundesjustizministerin Katarina Barley

Sehr geehrte Frau Nahles,
sehr geehrte Frau Barley,

als Vorstand eines der größten immobilienwirtschaftlichen Verbände in Deutschland, bin ich dazu gehalten und von meinen Mitgliedern dazu aufgefordert, Ihnen eine Stellungnahme zu Ihren Ideen zum neuerlichen Bestellerprinzip und zur Deckelung der Unternehmer-Einnahmen zu senden.

Ich schreibe Ihnen dies als offenen Brief, weil ich entsetzt darüber bin, wie Sie als ehemalige Volkspartei, in der ich selbst einmal Mitglied war, versuchen mit billigem Populismus, den Sie normalerweise immer nur anderen Parteien vorwerfen, Wählerstimmen zu gewinnen. Nun ja, da Sie über Jahrzehnte nur noch Wahlen verloren haben und Sie mittlerweile näher an der 5 % Hürde sind, als an einer Regierungs-Mehrheit, ist Ihnen jetzt wohl mittlerweile jedes Mittel opportun Stimmen zu gewinnen.

Das könnte der Grund dafür sein, dass Sie jetzt erneut versuchen, mit billiger Polemik einen eklatanten Markteingriff in die Immobilienwirtschaft zu planen, indem Sie beabsichtigen, den Berufsstand der Immobilienmakler existenzbedrohend zu beschneiden. Eigentlich sollte mich das nicht wundern, denn schon 1973 forderten Sie ja auf Ihrem Bundesparteitag in Hannover “Makler weg!”.

Ihr Algorithmus für Wählerstimmen vs. verfehlte Wohnungspolitik

Ihr Algorithmus, Wählerstimmen einzufangen, reduziert sich auf simple Mathematik und ist ganz einfach: Da gibt es etwa 50.000 Immobilienmakler, denen man das Einkommen oder sogar die Existenz wegnehmen kann. Auf der anderen Seite ein theoretisches Wählerpotential von 80.000.000 Menschen, denen man mit Augenwischerei weismachen will, dass die SPD Wohnen billiger machen will. Aber bitte glauben Sie nicht, dass die Wähler so dumm sind und Ihnen diesen Unsinn abkaufen. Und Sie sollten auch nicht glauben, dass Immobilienmakler keine Lobby hätten. Wir haben eine sehr starke Lobby für die Branche und werden diese auch vertreten.

Kostentreiber Regierung: Grunderwerbssteuer erhöhen und Maklern das Honorar kürzen

Die Wähler wissen ganz genau, wer die Kostenverursacher in diesem Land sind. Die Regierung, hier federführend die SPD, bedient sich am Mieter und am Wohneigentümer ohne Scham und Schande, indem Sie der tatsächliche Wohnkostentreiber Nr. 1 in Deutschland ist. Wie in einem Selbstbedienungsladen erhöhen Sie sich die Grunderwerbsteuern (seltsamerweise um den gleichen Betrag, wie Sie die Makler heute beschneiden wollen), die Grundsteuern und verschärfen durch immer irrwitzigere Energieeinsparverordnungen die Wohnkosten immens. Ich will hier gar nicht alle behördlichen Nebenkostensteigerungen aufführen. Diese Liste aus Bürokratie und Fehlplanungen wäre ellenlang.

Was liegt es da also näher, als Maklern und auch sogar den Notaren die Honorare und die Gebühren kürzen zu wollen, um die Kauf- und Wohnnebenkosten zu senken.

Ist es aber nicht eher das Problem, dass es über Jahrzehnte hinweg versäumt wurde, eine proaktive und vernünftige Wohnungsbaupolitik zu realisieren? Dass steigende Mieten durch Wohnraumknappheit verursacht wurden und werden?

Ich bin zwar nicht grundsätzlich gegen ein Bestellerprinzip, schließlich muss man auch beim Kauf von Cola oder von Autos keine Extraprovision bezahlen. Genau deshalb verzichten viele qualifizierte Immobilienmakler bereits heute auf eine Käufer-Provision und arbeiten stattdessen nur mit einer Provision vom Verkäufer. In einer gut funktionierenden Marktwirtschaft, wie der unsrigen, reguliert sich das eben doch von ganz alleine.

Deckelung von Unternehmereinkünften

Eine Deckelung der Provision auf bestimmte Höchstsätze geht aber indes überhaupt nicht. Oder will die SPD sich jetzt auch noch um die Kalkulation eines professionellen Immobilien- Unternehmens kümmern? Dann können Sie auch gleich beschließen, wie viel in Zukunft eine Cola oder ein Auto kosten darf. Das einzige was Sie damit erreichen, ist eine Planwirtschaft wie in der DDR, was am Ende zum völligen Erliegen der Selbigen führt, weil weder Leistungen noch Angebot erbracht werden können. Allerdings sollte es am Ende doch auch jedem Politiker klar sein, dass Leistung eben auch Geld kostet. Und auch wenn eine Provision vordergründig hoch zu sein scheint, sind Kosten für Marketing, Gutachten, aufwendige Bildverfahren mit 360 Grad Kameras, mit Hochbildern, Personal und Betriebskosten und und und bei jeder Immobilienvermarktung sehr hoch.

Übrigens: Nur etwa die Hälfte aller Wohnimmobilien werden von Maklern vermittelt, denn es gibt eben keinen Zwang, einen solchen zu beauftragen. Wer sich aber seiner Dienstleistung bedient, der sollte doch auch für diese bezahlen. Oder sind Sie etwa der Meinung, dass Leistung nicht honoriert werden muss, insbesondere dann, wenn das Honorar/die Provision nur bei Erfolg fällig ist? Wenn Sie dies befürworten, dann entlarven Sie sich als Feind des marktwirtschaftlichen Prinzips. Mit unserer demokratischen Grundordnung hat das dann allerdings wenig zu tun.

Ich könnte Ihr Anliegen ja noch einigermaßen nachempfinden, wenn wir mittlerweile eine Schwemme von 50.000 Maklermillionären in Deutschland hätten. Aber bitte, machen Sie einfach mal Ihre Augen auf und schauen sich um. Ein wenig Realismus würde Ihnen hier gut tun.

Schiffbruch durch Planwirtschaft

Mit Ihrem erneuten Versuch in die freie Marktwirtschaft einzugreifen, würden Sie zum wiederholten Male Schiffbruch erleiden, genau wie Sie es beim Bestellerprinzip für Miete oder auch bei der Mietpreisbremse bereits getan haben. Bisher haben alle Ihre Eingriffe nur Schaden beim Bürger verursacht. Tatsache ist doch, dass Mieten weder staatsreguliert gesunken sind und es zusätzlich heute noch viel schwieriger geworden ist, für Mieter überhaupt eine entsprechende Wohnung zu finden, weil qualifizierte Angebote nicht mehr so wie früher in den Markt finden. Da wir aber zurzeit viel zu wenig Wohnraum haben, fällt dies heute noch nicht wirklich auf.

Immobilienmakler sind Mittler zwischen Käufern und Verkäufern

Bei alledem gilt es aber auch noch zu bedenken, dass der Makler Mittler ist und und für beide Parteien Interessenvertreter. Wenn dies durch ein vorgeschriebenes Bestellerprinzip wegfällt, wird der Makler zum reinen Verkäufer und wird nur noch dessen Interessen vertreten. Das dies nicht zum Vorteil des Käufers gerät ist wohl offensichtlich.

Mein hoch geschätzter Kollege und Vorstand vom Immobilienverband IVD Jürgen Michael Schick bringt dies treffend auf den Punkt. Zitat: “Sie (der Käufer) sind auf die fachkundige Beratung des Maklers angewiesen. Es ist nicht zielführend, wenn per Gesetz der Verkäufer den Makler bezahlen soll. Denn dann würde der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertreten müssen und könnte den Käufer kaum objektiv beraten. Es dient jedoch dem Schutz und dem Interesse von Erwerbern, wenn sie vom Makler als Fachmann professionell und objektiv beraten werden.”

Seriöse, erfolgreiche Politik vs. leerem Populismus

Liebe SPD, was ist eigentlich von der einst sozialen und stolzen Volkspartei übrig geblieben? Ich sehe nur noch eine Partei, die populistisch Märkte regulieren will, um ein paar Wählerstimmen zu erhaschen. Ich sehe eine Partei, die bereit ist, dieses hohe Gut unserer Gesellschaft, die freie Marktwirtschaft zu behindern und grundsätzlich in Frage zu stellen, die bereit ist Immobilienbesitzer teilweise zu enteignen, denn um nichts anderes ging es ja bei der Mietpreisbremse. Ich sehe eine Partei, die lieber in die Taschen ihrer Wähler greift, als dem Wähler und den Bürgern dieses Landes zu dienen.

Ich sehe andererseits die Poltik einer Partei, die bei den wichtigen sozialen Brennpunkten, wie dem kranken Gesundheitswesen, dem Pflegenotstand, dem Rentensystem oder dem völlig brach liegenden öffentlichen Wohnungsbau völlig versagt. Wenn Sie hier Hand anlegen würden und tatsächlich Erfolge erzielen könnten, dann würden Sie für viele Menschen auch wieder wählbar werden. Mit einer Hasenjagd auf Immobilienmakler und einem Frontalangriff auf die freie Marktwirtschaft, eine große Errungenschaft unserer Gesellschaft, werden Sie jedoch keinen Blumentopf gewinnen.

Mit freundlichen Grüßen

Jürgen Engelberth
Vorstand BVFI

https://www.bvfi.de/bestellerprinzip/

So finden Eigentümer den richtigen Immobilienmakler für den Verkauf

Der richtige Makler ist Gold wert. Das gilt vor allem beim Verkauf einer Immobilie. Der Immobilienanbieter Mr. Lodge hat nun Kriterien zusammengefasst, mit denen Eigentümer den richtigen Immobilienmakler für den Verkauf einer eigenen Immobilie finden.

Der Immobilienverkauf zählt für die Mehrheit zu den größten privaten finanziellen Transaktionen im Leben. Viele Immobilienbesitzer unterschätzen die Herausforderung, die ein Verkauf mit sich bringt. „Beim Immobilienverkauf ist es ratsam, einen unabhängigen Makler heranzuziehen. Das erhöht nicht nur die Chancen für einen realistischen und angemessenen Verkaufserlös. Der Makler kann durch seine Expertise vor allem vor teuren Regressansprüchen schützen“, erklärt Peter Sarta, Verkaufsleiter beim Immobilienanbieter Mr. Lodge. Doch wie erkennen Eigentümer mit Verkaufsabsichten den richtigen Makler? Nachfolgend erläutert der Immobilienexperte, worauf es ankommt.

Die Analyse als Fundament

Im aktuellen Immobilienboom wichtig: Professionelle Makler machen keine unrealistischen Preisversprechen, sondern setzen zuerst auf eine mehrstufige Objektwertermittlung. Um den Marktwert im Vorfeld eines Immobilienverkaufes festzustellen, sind neben den gängigen Bewertungsmethoden vor allem aktuelle Kenntnisse der regionalen Märkte, des neueren und derzeitigen Angebotes und der aktuellen Nachfrage in vergleichbaren Immobilienklassen nötig. Dazu zählt auch, dass der Makler den Markt und etwaige Vergleichsangebote begutachtet und den besten erzielbaren Verkaufspreis ermittelt. Zudem erkennen professionelle Makler den baulichen und technischen Zustand des Objektes. Sarta: „Eigentümer selbst bewerten ihre Immobilie fast immer zu hoch, weil sie ihr Objekt emotional betrachten oder sich an den Angebotspreisen von Immobilienportalen im Netz orientieren, die jedoch nicht den tatsächlich erzielten Verkaufspreis darstellen. Wer seine Immobilie zu teuer anbietet und den Preis anschließend stückweise absenkt, holt am Ende weniger heraus.“ Danach analysiert der Makler die Unterlagen zur Verkaufsimmobilie und bereitet sie entsprechend auf. „Ein aussagekräftiges Exposé, eine übersichtlich strukturierte Homepage und umfangreiche Verkaufsunterlagen sind die halbe Miete. Der richtige Makler unterstützt den Verkäufer bei dem Verkauf seiner Immobilie“, sagt Sarta.

Professionelle Präsentation der Immobile und Ruf des Maklers

„Ein guter Makler nutzt nicht nur seine eigene Homepage, sondern zusätzlich medienübergreifend alle relevanten Verkaufskanäle, den eigenen gepflegten, bereits bestehenden Interessentenstamm und langjährige Kundenbeziehungen“, sagt Sarta. Da ein Bild mehr als tausend Worte vermittelt, sind aussagekräftige Objektfotos ein wichtiger Verkaufskatalysator. Je realistischer und ansprechender der Makler die Räume fotografiert, desto weniger Enttäuschungen gibt es auf Käuferseite bei der Besichtigung. Das erspart Besichtigungstourismus und unnötige Termine. Professionelle Makler bieten zudem Techniken wie Video- und virtuelle 360-Grad-Rundgänge an. Nicht zu unterschätzen sind Marke und Reputation des Maklerhauses selbst. „Hat der Makler beziehungsweise dessen Unternehmen einen guten Ruf, überträgt sich dies automatisch auf den Verkaufsprozess. Das Renommee eines anerkannten Maklerhauses schafft Vertrauen.“

Wer gut aufbereitet, verbessert Verkaufschancen

Der erste Blick ist entscheidend. Das gilt für Käufer auch bei der Immobilienwahl. Eine abgenutzte Wand, ein tropfender Wasserhahn oder eine schleifende Tür sind zwar nur kleine Mängel – sie trüben den Eindruck allerdings mitunter deutlich und damit den Kaufpreis. Beim Immobilienverkauf bieten bisher dennoch nur wenige Makler entsprechende Leistungen wie einen Immobilienservice oder Home Staging. „Beim technischen Service beauftragen professionelle Makler Handwerker, um kleinere Mängel zu beseitigen oder Dinge zu renovieren. Das ist mehr als Oberflächenkosmetik und wirkt sich direkt auf den Zustand des Objektes aus“, erklärt Sarta. Zudem sollten Eigentümer prüfen, ob der Makler Home Staging anbietet. Dabei wird die Immobilie durch eine entsprechende Möblierung für die Verkaufspräsentation und die Verkaufsfotos hergerichtet. Der Vorteil: Statt leerer oder privat anmutender Zimmer sieht der potenzielle Käufer professionell eingerichtete Räume. Viele können sich eingerichtete Wohnungen in Bezug auf Größe und Nutzung besser vorstellen – und dadurch das künftige Leben darin. Damit dies funktioniert, darf die Möblierung jedoch nicht zu privat wirken. Sie muss modern und hochwertig anmuten. Home Staging Experten wissen, wie dies geht.

Die Begegnung: Makler und Kaufinteressent

„Eine professionelle Besichtigung der Verkaufsimmobilie mit geprüften und verifizierten Kaufinteressenten ist ein essentieller Schritt beim Immobilienverkauf. Ein professioneller Makler ist sich dessen bewusst. Auch nach der Besichtigung mit Interessenten spricht er über das Interesse und mögliche Gründe bei Absagen“, erklärt Sarta. So wird der Verkaufsprozess optimiert. Die Auftraggeber regelmäßig über den Stand und Ablauf des Verkaufs und die nächsten Maßnahmen zu informieren sowie diese mit dem Eigentümer abzustimmen, gehört auch zu den Leistungen eines gut geschulten Maklers. „Auf Wunsch der Käufer begleitet der Makler die Finanzierung der Immobilie und unterstützt den Käufer durch wertvolle Hinweise über Finanzierungspartner. Zusätzlich kennt der Makler alle Möglichkeiten und Varianten des Verkaufsvertrages und begleitet die komplette vertragliche Abwicklung über das Notariat“, erklärt Immobilienexperte Sarta.

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Megatrend individuell Wohnen – So sieht das Haus von morgen aus

Ein Blick in die Zukunft zeigt: Wohnen wird immer smarter, klimabewusster und individueller. Schon heute entscheiden sich Verbraucher dazu, einzigartige Grundrisse, innovative Energiekonzepte oder außergewöhnliche Fassadengestaltungen zu realisieren.

Der erste Eindruck zählt. Und auch auf den zweiten Blick verbirgt sich hinter so mancher konventionell anmutenden Eingangstür ein äußerst energieeffizienter Wohnraum, dessen Geräte und technische Einrichtungen dafür sorgen, dass die perfekte Balance von Komfort und Energieverbrauch erreicht wird. Wie sieht Wohnen in der Zukunft aus? Dieser Bericht nennt die drei wichtigsten Trends des Wohnens

Trend 1: Luxuriöse Design-Häuser mit durchdachten Energiekonzepten

Luxuriös, komfortabel energetisch durchdacht und mit individuellen Farbakzenten – mindestens das wünschen sich Eigenheimbesitzer, die Wert auf Luxus ohne Reue legen. Während die einen dazu tendieren, ein äußerlich eher schlichtes Haus zu bauen, dessen wahre Qualitäten in der Haustechnik und in der Materialwahl liegen, wollen die anderen noch mehr. Sie setzen auf Energieeffizienz und Lifestyle vom ersten Spatenstich an. Diesen Anspruch erfüllen die Designhäuser von Jette Joop. In den Stilrichtungen modern, mediterran und klassisch können Verbraucher ein geometrisch klar gegliedertes Eigenheim bauen, das von außen enorm interessant wirkt und von innen raffinierte Details aufweist. Die Individualität erhalten Häuser wie diese durch die Ausstattung und Raumaufteilung: Hochwertige Materialien für Böden, Fenster und Türen, Badezimmer en Suite (Bad mit direkter Verbindung zum Schlafzimmer) und Beleuchtungskonzepte mit intelligenter Steuerung. Photovoltaikanlagen, Wärmerückgewinnungstechnik, Warmwasserspeicher und Hausbatterien sind sinnvoller Bestandteil solcher Luxus-Smarthomes. Mit klug eingesetzter Technik sparen die Bewohner viel Energie:

  • Die Haustechnik arbeitet smart, das heißt, dass die einzelnen Geräte und Systeme miteinander kommunizieren und sich aufeinander abstimmen. Nimmt beispielsweise die Sonneneinstrahlung zu, regelt die Haustechnik automatisch die Beschattung betroffener Räume und passt die Heizleistung und Belüftung an. Die Lufttemperatur und -feuchtigkeit wird ständig gemessen und auf einem festgelegten Level gehalten.

  • Die Haustechnik „lernt“ die Verhaltensweisen der Bewohner kennen und handelt selbstregulierend, beispielsweise so: Der Pkw des Hausherrn meldet sich per Funksignal, sobald es sich in der Nähe des Hauses befindet. Nach Empfang des Signals springt die Heizung an, um das Haus auf die gewünschte Temperatur zu bringen. Ist niemand mehr zu Hause, schaltet sie auf Sparbetrieb, um Energie zu sparen.

Bauherren legen großen Wert auf eine stimmige Finanzierung ihrer Immobilie und achten darauf, dass staatliche Fördermittel für attraktive Konditionen sorgen. Dazu muss das Haus bestimmte energetische Standards in Sachen Verbrauchswerte erreichen, die in der Energieeinsparverordnung festgesetzt sind.  

Trend 2: Generationenkompatibles Wohnen bis ins hohe Alter

 40 ist das neue 50, 60 ist das neue 70 – wir Menschen fühlen uns länger jung. Im Jahr 2040 werden Menschen über 65 Jahre gut ein Viertel der deutschen Bevölkerung ausmachen. Der statistische Alterungsprozess ist nur ein Teil, der den demographischen Wandel verdeutlicht. Menschen definieren ihr empfundenes Alter deutlich unter dem biologischen Alter. Diese subjektive Sicht auf das Leben verändert den Lebensstil und das Konsumverhalten der „Silver Generation“. Die Senioren von morgen sind wesentlich fitter als die von gestern. Die „jungen Alten“ sind durchaus offen für technologische Entwicklungen, sie suchen gezielt nach Strategien und Konzepten, die es ihnen ermöglichen, lange selbstbestimmt im eigenen Heim zu leben.

Barrierefrei Wohnen in einer ästhetischen Umgebung wird in Zukunft kein Gegensatz mehr sein. Vielmehr machen sich Architekten, Innenausstatter und Designer schon seit Jahren Gedanken darüber, wie erfolgreiche Wohnmodelle aussehen, die die Bedürfnisse von jungen und alten Menschen miteinander verknüpfen. Es geht um intelligente Zuschnitte der Grundrisse, flexible Innenraumgestaltung sowie um Mobiliar, das sich den Einschränkungen des fortschreitenden Alters flexibel anpasst. Die Konzepte, die sich ergeben, sind nicht nur für Senioren eine echte Erleichterung im Alltag, sondern für jeden Bewohner – unabhängig vom Alter. Es gibt ganz einfache Maßnahmen, die bereits heute davon zeugen:

  • komfortable Türbreiten und Durchgänge
  • elektrisch bedienbare Fenster und Türen
  • ebene Wege ohne Stufen und Stolperfalle
  • rutschsichere Oberflächen
  • praktische Halterungen und Griffe an Treppen und im Sanitärbereich
  • höhenverstellbare Tische, Stühle, Betten und Arbeitsflächen mit passender Beleuchtung

Schon heute bringen Designer Möbel auf den Markt, die multifunktional und ästhetisch sind. Es gibt bereits Stühle, die beim Aufstehen helfend unterstützen, eine Gehhilfe, die gleichzeitig als Transportmöglichkeit oder zur Aufbewahrung dient, Sofas, die mit Rücken- und Armlehnen, variablen Kopf- und Fußstützen ausgestattet sind sowie neigungs- und höhenverstellbare Betten, die für die optimale Sitz- oder Liegeposition sorgen.

Zudem werden ältere Generationen zukünftig aktiv am sozialen Leben teilnehmen, weil sie mit mobilen Internet-Anwendungen digitale kulturelle Angebote und Social-Media-Plattformen wie selbstverständlich nutzen. Social Media als neues Hobby der Senioren mag im Jahr 2018 noch die Ausnahme sein. Doch die Affinität zu technischen Produkten ist in der nachkommenden Senioren-Generation fest verankert und wird in deren Alltag immer eine Rolle spielen.  

Trend 3: Gemeinsam leben und wohnen
 
Wer den Eindruck gewonnen hat, dass die Menschen im Seniorenalter zukünftig zurückgezogen und alleine in ihrem vollautomatisierten Zuhause mit elektrisch arbeitenden Pflege-Maschinen leben, der irrt. Denn Trend Nummer drei sagt aus, dass Wohnen in der Zukunft alles andere als einsam sein wird.

Der dritte große Trend der Zukunft basiert auf dem Phänomen, dass Begriffe wie altersgerecht, Seniorenresidenz oder Altenpflegeheim nach und nach aus dem Sprachgebrauch verschwinden. Stattdessen übernehmen neue Begriffe und ganz praktische Wohnprojekte die Vorherrschaft. Gemeinsam wohnen Jung und Alt unter einem Dach wie es zum Beispiel bei diesem generationenübergreifenden Mieterprojekt in Darmstadt der Fall ist. Das Wohnprojekt ist über einen Verein organisiert und verwaltet sich selbst. Die Bewohner konnten sich frühzeitig für die Planung engagieren und ihre individuellen Ideen einbringen. Wohnungen zwischen 50 und 130 m² ermöglichen das Zusammenleben von Singles, Paaren und Familien. In solchen Wohnanlagen, die inzwischen von Hamburg bis München zu finden sind, gibt es zum Beispiel ergänzende Einrichtungen wie ein Familienzentren, Kinderbetreuungseinrichtungen, Wäschereien und häusliche Hilfsangebote. Regelmäßige Zusammenkünfte verbinden die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft, die sich je nach persönlicher Situation füreinander engagieren.

 Fazit: Individualität, Technisierung und Gemeinschaft sind die großen Trends der Zukunft, die schon längst begonnen hat.

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„In den Städten gibt's schon lange keine Schnäppchen mehr!“

Immobilien sind teuer und in begehrten Lagen selten zu haben. Warum also nicht per Zwangsversteigerung eine Wohnung oder ein Haus erwerben? Das ist nicht so einfach, wie es sich anhört. Ein Besuch im Amtsgericht. Der Saal 1.115 des Düsseldorfer Amtsgerichts ist bei vergleichbaren Anlässen meist gut gefüllt, oftmals reichen die Stühle nicht für alle Besucher aus. Aber diesmal haben sich nur etwa 20 Personen zur Zwangsversteigerung eingefunden. Und längst nicht alle wollen mitbieten. Zwei Frauen sind sogar mit ihren kleinen Kindern gekommen, nur um die Auktion einer Wohnung einmal mitzuerleben. Vielleicht war die großzügige Zweizimmerwohnung mit 121 Quadratmeter vielen potenziellen Bietern doch zu teuer. Sie liegt im gefragten Stadtteil Niederkassel in einer Sackgasse, die direkt zum Rheinufer führt – eine begehrte Lage in bester Wohngegend. Der Gutachter des Gerichts hat den Verkehrswert der normal ausgestatteten Immobilie auf 580.000 Euro geschätzt. Eine Hälfte der zum Haus gehörenden Doppelstockgarage kann im gleichen Verfahren separat ersteigert werden. Zwangsversteigerungen von Immobilien üben auf Wohnungsuchende und Anleger eine große Faszination aus. Ihre Hoffnung: Ein Immobilienkauf zu einem Preis, der deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegt. Dann wäre das Eigenheim erschwinglich und gut finanzierbar - oder eine Vermietung lukrativ. Dementsprechend besuchen im Wesentlichen drei Typen von Kaufinteressenten die Zwangsversteigerungen bei Gericht: Eigennutzer auf Schnäppchenjagd, Vermieter auf der Suche nach Renditeobjekten und Wiederverkäufer, die die Immobilie zuerst wertsteigernd sanieren oder schlicht auf steigende Preise warten, bevor sie mit möglichst großem Gewinn weiterverkaufen.

Zwangsversteigerungen von Wohnobjekten - Tipps und Trick

 Zwangsversteigerungstermine

Zwangsversteigerungstermine aus ganz Deutschland werden im Internet unter zvg-portal.de gesammelt veröffentlicht. Nur Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen veröffentlichen bislang ihre Termine nicht dort. Die einzelnen Amtsgerichte entscheiden selbst, wo sie die Termine veröffentlichen und welche Informationen bereitgestellt werden. Es kann also durchaus sinnvoll sein, bei den Amtsgerichten am angestrebten Objektort zu fragen. Meist ist zumindest die amtliche Bekanntmachung der Zwangsversteigerung hinterlegt, mit Informationen wie Datum, Uhrzeit, Gerichtssaal, Art des Objekts, geschätzter Verkehrswert und vielem mehr. Die Bietinteressenten können die ZVG-Datenbank online durchsuchen, etwa nach zuständigem Amtsgericht, Adresse oder Objektart.

Ziele und Limit definieren


Zunächst müssen sich Bietinteressenten darüber klar werden, was für eine Immobilie sie genau suchen und welchem Zweck sie dienen soll: Selbstnutzung, Vermietung oder Weiterverkauf? Zwei-Zimmer-Appartement, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus? Auch Untergrenzen für Grundstückgröße und Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Zustand und Ausstattung sollten zuvor abgesteckt werden. Ganz wichtig: Setzen Sie sich für die Versteigerung ein Limit, das Sie keinesfalls überbieten. Sonst laufen Sie im Bietergefecht Gefahr, zu viel zu bezahlen.

Wertgutachten prüfen


Neben den ersten Informationen in der amtlichen Bekanntmachung zur Zwangsversteigerung stellen die Amtsgerichte oftmals auch Wertgutachten online bereit, die ein unabhängiger Sachverständiger im Auftrag des Gerichts erstellt hat. Ansonsten kann es bei Gericht angefordert werden. Darin werden Lage, Zustand, Ausstattung und möglicher Sanierungsaufwand ebenso detailreich geschildert, wie die möglichen Einnahmen aus einer Vermietung und der auf dem regionalen Markt erzielbare Preis, also der sogenannte Verkehrswert. Wichtig ist es, die Annahmen, die den Schätzungen von Mieteinnahmen und Verkehrswert zugrunde liegen, auf Realitätsnähe hin zu prüfen. Marktangebote vergleichen Der gutachterlich geschätzte Verkehrswert kann durchaus zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein, gibt aber zumindest einen fundierten Anhaltspunkt. Der Vergleich mit den Angeboten im Immobilienportalen ist dennoch hilfreich. Allerdings sind die dort genannten Preise meist nur die Verhandlungsbasis, so dass ein Abzug von rund zehn Prozent oft einen realistischeren Kaufpreis ergibt. Fehlen hinreichend vergleichbare Objekte in gleicher Größe, bieten zumindest die Preise pro Quadratmeter einen Vergleichsmaßstab. Objekt prüfen Hilfreich ist in jedem Fall eine Besichtigung der Immobilie und der näheren Umgebung. Leider sind die Eigentümer vor dem Zwangsversteigerungstermin nicht verpflichtet, Interessenten in die Immobilie hereinzulassen. Einen Versuch ist es aber immer wert. Zumindest von außen sollten sich Kaufinteressenten ein Bild machen und möglichst auch die Nachbarschaft erkunden. Ansonsten bleibt nur die Bitte um Fotos und das vom Gericht bestellte Wertgutachten, das zumindest den Grundriss enthalten sollte.

Grundbuch und bleibende Lasten
 
Zunächst gibt der Rechtspfleger Gläubiger, Schuldner, Grundbuchinhalt, Beschlagnahme und angemeldete Rechte bekannt. Gleiches erfährt ein Bieter im Vorfeld durch Einsicht in die Versteigerungsakte des Amtsgerichts oder durch das Gutachten. Insbesondere die Grundbucheinträge sollten Käufer genau auf Belastungen prüfen. In den meisten Fällen ist das Objekt bei Zwangsversteigerung für den Käufer lastenfrei, gelegentlich sind aber auch Lasten zu übernehmen, zum Beispiel Erbbaurechte oder Wohn-, Nießbrauch- und Wegerechte, die den Wert des Objekts schmälern.  Auch Baulasten, Altlasten auf dem Grundstück oder unbezahlte Erschließungskosten können den Erwerber treffen.

Sicherheitsleistung bereitstellen

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss zunächst seine Zahlungsfähigkeit belegen. Das Amtsgericht fordert daher eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes. Als Nachweis akzeptieren die Gerichte lediglich Bankverrechnungsschecks, Bundesbankschecks, Bankbürgschaften sowie eine rechtzeitige Überweisung des Betrages an die zuständige Gerichtskasse, am besten 14 Tage vor dem Versteigerungstermin.

Finanzierung sichern


Wer das Geld für den Hauskauf per Ersteigerung nicht flüssig hat, muss finanzieren. Und weil ein Zuschlag rechtlich bindend ist, muss die Finanzierung mit Fremdkapital schon vor der Zwangsversteigerung sichergestellt sein. Da aber der endgültige Kaufpreis noch nicht bekannt ist, genügt eine vorläufige Darlehenszusage. Setzen Sie die Kredithöhe mit 80 bis 100 Prozent des Verkehrswertes plus fünf Prozent Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren, Grundbucheintrag) abzüglich des einzubringenden Eigenkapitals an. Eine vorläufige Darlehenszusage ist kein Darlehensantrag, somit unverbindlich und wird auch nicht von der Schufa vermerkt.

Strategie für die Versteigerung
Sind alle Vorbereitungen getroffen, kann die Versteigerung losgehen. Innerhalb einer vom Rechtspfleger genannten Mindestbietzeit dürfen alle Anwesenden ein Gebot abgeben, Sicherheitsleistung vorausgesetzt. Der Zuschlag erfolgt erst nach Ablauf dieser Zeit. Dementsprechend sollten die Gebote anfangs noch zurückhaltend sein, weil der Preis gegen Ende der Auktion schnell steigen kann. Abwarten hilft auch, die übrigen Bieter zu erkennen und einzuschätzen. Lassen Sie sich nicht davon anstecken, wenn sich andere gegenseitig überbieten, sondern warten sie, bis sich ein Ende abzeichnet, bevor Sie mitbieten. Bleiben sie unter ihrem Limit.

Mindestgebot und Zuschlagverweigerung


 Mindestgebot beim Ersttermin sind 50 Prozent des Verkehrswertes, bei weniger als 70 Prozent kann der betreibende Gläubiger den Zuschlag verweigern. Bei einem Folgetermin gelten diese Grenze nicht. Sicher ist ein Zuschlag also erst ab der 70-Prozent-Grenze. Das selbst gesteckte Limit sollte also zumindest diese Grenze überschreiten. Auf der anderen Seite sollte das Limit nicht wesentlich über dem Verkehrswert liegen, sofern man das Wertgutachten für glaubhaft hält und am Werterhalt seines Immobilienvermögens interessiert ist.

Zuschlagpreis

Erfolgt der Zuschlag, ist der gebotene Preis (Höchstgebot, auch Steigpreis genannt), plus eventuell bestehen bleibender Rechte plus Zuschlags- und Eintragungsgebühren von etwa 0,8 Prozent des Steigpreise an das Gericht zu zahlen. Wichtig: Zusätzlich fallen Kosten für Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag an. Meist hat der Höchstbietende spätestens bis zum Verteilungstermin sechs bis acht Wochen später zu zahlen. Für die Zeitspann bis zur Zahlung fallen zusätzlich 4 Prozent Zinsen (anteilig vom Jahr) an. Eigentümer ist der Höchstbietende aber schon mit erfolgtem Zuschlag. Die Grundbucheintragung erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat.  

Die großen Fragen lauten also: Lohnt sich ein Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung? Und wie läuft so ein Zwangsversteigerungsverfahren ab? Worauf müssen Käufer achten, damit der Immobilienkauf nicht in einer finanziellen Katastrophe endet? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind heute sehr transparente Veranstaltungen. Termine und Informationen zu den Objekten gibt es für das gesamte Bundesgebiet unter www.zvg-portal.de. Bis auf Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen vermerken hier alle Bundesländer ihre Zwangsversteigerungstermine und stellen mal mehr mal weniger Informationen zum Objekt zur Verfügung.

Das Verfahren in Düsseldorf leitet Thomas Keilhäuber. Er ist Rechtspfleger und damit ein Beamter des gehobenen Dienstes, der per Gesetz ermächtigt ist, beispielsweise Familien- und Nachlassverfahren oder eben Zwangsvollstreckungen sowie Mahn- und Insolvenzverfahren zu leiten. Im holzgetäfelten Gerichtssaal verliest Keilhäuber die Forderungen gegen den bisherigen Immobilieneigentümer sowie die wesentlichen Grundbucheinträge zum Objekt. An die Besucher gewandt, fasst er nochmal zusammen: "Sie bieten hier auf ein Objekt, das seit zirka einem Jahr leer steht. Die Forderungen der Wohneigentümergemeinschaft summieren sich auf etwa 20.000 Euro, die aus dem Erlös beglichen werden." Keilhäuber verdeutlicht, dass die zuvor verlesenen Grundbuchlasten mit erfolgter Versteigerung erlöschen. "Sie sind also bei Zuschlag nicht mehr zusätzlich zu bezahlen. Die Immobilie ist damit laut Grundbuch lastenfrei."

Kaufinteressenten können sich vorab bereits ein recht genaues Bild vom Wert der Immobilie machen. Wichtigste Informationsquelle ist das zentrale Online-Portal für Zwangsversteigerungen in Deutschland unter www.zvg-portal.de. Zu jedem Zwangsversteigerungstermin gibt es hier eine Bekanntmachung mit Aktenzeichen, wesentlichen Angaben zur Wohnung wie Adresse, Größe, Baujahr und geschätztem Verkehrswert. Letzterer ergibt sich meist aus einem kurzen Exposé oder einem Gutachten. Gutachten geben oft die Gerichte in Auftrag, dann sind sie online oftmals auch abrufbar. Ansonsten müssen sie bei Gericht angefordert werden. Das Gutachten selbst gibt detailliert Auskunft über Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie, möglichen Sanierungsbedarf, Marktdaten und realisierbare Mieteinnahmen. Auf dieser Basis können Interessenten schon recht gut entscheiden, ob das Mitbieten lohnt.

wiwo.de

Kaufen ist in Deutschland günstiger als Mieten – auch in Metropolen

Allen Mahnungen vor Überhitzungen zum Trotz haben sich Immobilien in Deutschland 2017 erneut stark verteuert. In den Top-7-Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen laut dem Marktforschungsinstitut vdp Research um 12,1 Prozent geklettert. Zugleich steigen die Mieten in den acht größten Städten deutlich langsamer – nur noch um zwei Prozent, zeigt eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL. Die seit Jahren zunehmende Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen weitet sich aus. Ausgerechnet in diesem Spannungsfeld weist eine neue Studie des IW Köln jetzt auf einen überraschenden Umstand hin: Die Kosten für Selbstnutzer seien in Deutschland rund ein Drittel günstiger als jene von Mietern. In anderen Worten: Kaufen sei günstiger als Mieten. Das gelte auch für die Metropolen. In Frankfurt sei eine eigene Immobilie rund 38,6 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung und weise damit vor Hamburg mit 35,5 Prozent die größte Vorteilhaftigkeit des selbstgenutzten Wohneigentums auf, heißt es in dem Report. Rund um München falle der Wert mit 26,4 Prozent am geringsten aus.

Immobiliensuche für Mieter und Käufer Zwei Straßen weiter sind Lage und Rendite besser

Der Kaufvorteil wird vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückgeführt, wenngleich sich Baugeld mit einer zehnjährigen Zinsbindung laut Interhyp seit seinem Tief im Jahr 2016 von 1,1 Prozent auf mittlerweile 1,5 Prozent verteuert hat. „Vielleicht ist der günstigste Zeitraum zum Eigentumserwerb vorbei“, räumt denn auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln, ein. Allerdings seien in den vergangenen Jahren die Finanzierungskosten schneller gefallen als die Immobilienpreise stiegen, was den Kauf nach wie vor so attraktiv mache. Seiner Analyse liegt eine Wohnkostennutzerberechnung zugrunde, die neben dem Kaufpreis samt Nebenkosten und den Zinsen für das Baudarlehen auch die Steuerbelastung, die Kosten für die Instandhaltung und die Tilgung berücksichtigt. Vergleiche man die Kosten für den Kauf mit der Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, dann sei der Kauf langfristig günstiger, geht aus der Studie hervor, die vom Immobilienunternehmen Accentro in Auftrag gegeben wurde. Accentro ist auf die Privatisierung von Wohnungen spezialisiert. Gerade die niedrigen Zinsen sieht Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer von Accentro, als Vorteil. „100 000 Euro kosten heute 1500 Euro Zinsen pro Jahr“, rechnet Mingazzini vor. Das sei fast schon „ein Geschenk“ und es sei schade, dass so wenige Leute diese Möglichkeit ergreifen. Er beklagt, dass sich zu wenige Menschen differenziert mit den Kaufkosten auseinandersetzen.

Immobilienatlas 2018 Wo sich das Eigenheim in Deutschland lohnt

Die Sache hat jedoch einen Haken, auf die auch die Autoren der Studie, Michael Voigtländer und Björn Seipelt vom IW Köln, aufmerksam machen: „Das Tragische ist, dass nur wenige Leute die guten Umstände auch nutzen können.“ Denn der Einstieg in den Immobilienmarkt falle vielen schwer. „Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss für Eigenkapital und Nebenkosten knapp 30 Prozent des Kaufpreises angespart haben“, erklärt Voigtländer. Allerdings hätten nur elf Prozent der Mieter in Deutschland überhaupt 50 000 Euro oder mehr gespart. In den Metropolen würde selbst dieser Betrag nicht für den Einstiegspreis reichen. Wer beispielsweise in Frankfurt eine 100 Quadratmeter große Wohnung kaufen möchte, bezahlt dafür knapp 500 000 Euro. Um Eigenkapital und Nebenkosten zahlen zu können, müssen Käufer also mindestens 150 000 Euro angespart haben – für viele ein K.-o.-Kriterium. wiwo.de

Ab morgen gelten neue Spielregeln für Makler und Verwalter

Morgen ist der 1. August 2018 - und ab diesem Tag gilt die neue Berufszulassungsregelgung bzw. die Weiterbildungspflicht für Makler und Immobilienverwalter. Darauf erlaubt sich der Verband IVD Mitte hinzuweisen. Die neue Berufszulassungsregelung sieht vor, dass WEG- und Miethausverwalter ab dem 1. August eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung beantragen müssen, wollen sie ihrer Tätigkeit (weiter) nachgehen. Immobilienmakler waren dazu schon in der Vergangenheit verpflichtet. Erteilt wird die Erlaubnis nur, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass er zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen können.

Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflicht

Was unter "Zuverlässigkeit" zu verstehen ist - bzw. was nicht -, erläutert z.B. die Industrie- und Handelskammer (IHK) Frankfurt am Main auf ihrer Internetseite: Demnach besitzt die erforderliche Zuverlässigkeit "in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens (im Mindestmaß: Strafandrohung von einem Jahr oder mehr) oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist". Was den Aspekt "geordnete Vermögensverhältnisse" angeht, disqualifiziert sich laut IHK Frankfurt in aller Regel derjenige Antragsteller, über dessen Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder wenn er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 der Insolvenzordnung, § 882b der Zivilprozessordnung) eingetragen ist. Immobilienverwalter, die schon als Verwalter unterwegs sind, haben übergangsweise bis zum 1. März 2019 Zeit, sich eine Erlaubnis zu besorgen.

Über Weiterbildungen muss erst auf Nachfrage informiert werden

Ab Mittwoch sind Immobilienverwalter und -makler außerdem dazu verpflicht, sich weiterzubilden, und zwar in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Pflicht gilt sowohl für den Geschäftsinhaber als auch für alle Beschäftigten, die direkt an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit - also an der Immobilienvermittlung oder -verwaltung - mitwirken. Makler und Verwalter müssen allerdings nicht automatisch, sondern erst auf Anfrage ihres Auftraggebers über ihre - berufsspezifischen! - Qualifikationen und absolvierte Weiterbildungen Auskunft geben. Auch gegenüber der erlaubniserteilenden Behörde müssen sie erst auf Nachfrage tätig werden und diesen Nachweis erbringen. Der IVD Mitte lässt die Gelegenheit nicht aus, darauf hinzuweisen, dass er die neuen Hürden für Marktteilnehmer bei Weitem nicht hoch genug hält. Ein qualifizierter Sachkundenachweis, der im Gesetzgebungsverfahren für die neuen Spielregeln für Makler und Verwalter auf der Strecke blieb, ist für den Verband weiter das Maß der Dinge.

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Eschweiler, 10. Januar 2018

Glück allein wird´s nicht sein…

Wie bereits in den vergangenen sieben Jahren geschehen, so wurde erfreulicherweise auch dieses Jahr zum achten Mal in Folge Frau Sandra Luc, Fachwirtin der Immobilienwirtschaft und alleinige Inhaberin von SANREALTY - Ideen in Immobilien, von Europas größtem Immobilien-Magazin, der BELLEVUE, mit dem international begehrten und gleichermaßen anerkannten Gütesiegel BEST PROPERTY AGENT ausgezeichnet.
Unter den wenigen Preisträgerinnen weltweit, wurden ihr und ihrem Team nach einer eingehenden Prüfung durch eine Jury aus international anerkannten Spezialisten der Immobilien- und Marketing-Wirtschaft in Hamburg diese Auszeichnung wiederholt zugesprochen. Dieser Umstand hat sicher nichts mehr mit Zufall zu tun, er ist das Ergebnis einer konsequent guten Arbeit.
Eine schönere Bestätigung des bisherigen Auftritts und den damit verbundenen Leistungen am regionalen, nationalen oder internationalen Immobilien-Markt, in Kombination mit zahlreichen, zufriedenen Kunden, kann es wohl kaum geben. Es ist ein weiterer Ansporn für die kommenden Aufgaben, die vielleicht auch Sie uns bald schon stellen werden, sprechen Sie uns gerne an.


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